超千亿资金认购首批公募基础设施REITs

    首批9只公募基础设施REITs获千亿资金追捧，“吸金”超1178亿元，远超314亿元的募集上限总规模。

    据记者统计，平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT获得超190亿元资金认筹。此外，由于公众投资者大手笔认购基金，其中6只公募基础设施REITs采取回拨机制。

    业内人士表示，公募基础设施REITs的推出，承载着国家盘活存量、为经济增长注入新动能的历史使命，新的万亿级市场正拉开帷幕。长期来看公募基础设施REITs，不同管理人在资产收购、运营改善、资本运作方面的差异表现，不同资产业态的价值等，都将成为投资人投资抉择时的主要考量。

    6只产品启动回拨

    6月2日，沪深交易所陆续公布9只基础设施REITs认购申请确认比例。据统计，首批9只公募REITs认购规模均在80亿元以上。其中，平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT获得超190亿元资金认购。中金普洛斯仓储物流REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、中航首钢生物质REIT等也获得超120亿元资金认购。

    记者注意到，仅红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT这3只产品未启动回拨机制，其他6只产品均启动回拨，基金份额由网下发售回拨至公众发售。

    整体来看，首批公募基础设施REITs受到投资者广泛追捧。其中，博时招商蛇口产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT获得超20万户公众投资者认购，认购户数分别为28.29万户、25.04万户、20.74万户。此外，中航首钢生物质REIT、平安广交投广河高速REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT等基础设施REITs也都有超10万户公众投资者认购。

    除了战略配售获得100%配售以外，9只基础设施REITs对网下投资者、公众投资者均采取了比例配售。从网下投资者来看，配售比例最低的是博时招商蛇口产业园REIT，仅为5.944%。此外，富国首创水务REIT等多只基金的配售比例也低于10%。从公众投资者来看，配售比例最低的是中航首钢生物质REIT，仅为1.759%。此外，博时招商蛇口产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT等多只基金的配售比例低于5%。

    将逐步引导市场有效定价

    在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。美国是REITs的发源地，也是目前REITs规模最大的市场。数据统计显示，截至2020年末，美国REITs的总市值达到1.25万亿美元，占美国股市市值的2.23%。中国当前REITs累计发行规模仅占股市市值的0.27%左右，未来REITs发展潜力巨大。

    某公募资深人士分析表示，REITs市场的建立，肩负着盘活中国巨大存量重资产、为经济发展注入新动能的天然使命。这一使命的完成，其核心是通过二级市场的有效定价理顺、倒逼一级市场投资逻辑的完善。这既能促使价格回归，也能避免重资产市场的有价无市，下一步才会带动一级市场投资的理性回归，以及存量资产的有效盘活。

    海通证券认为，未来REITs发展既有机遇，又有挑战。一方面，国内不动产证券化率低，未来空间广阔。另一方面，封闭运作、投资者结构单一等，可能存在流动性不足的风险。此外，税收优惠推出进度也会影响投资收益。

    某公募基金REITs负责人表示，后续公募基础设施REITs上市后，按照投资者结构来看，战略配售占比较高、认购火爆、单个账户获配比例较低，可能造成高集中度筹码无法流通，流通市值相对较小。市场表现可能出现如下极端结果：一是单笔交易易造成明显价格偏离，盘面形成零星交易的折线图；二是，由于流通筹码规模较小，易带来场内价格大幅波动。

    不过，上述人士也提到，REITs本身的成长逻辑简单明确，被市场爆炒空间有限，资产价值对价格的牵引力更强。长期来看，随着资产不断扩募，市场博弈度提升后，管理人的价值将逐渐显现出来。