收益特征展现较强吸引力 首批9只公募REITs全部获超额认购

    随着发售公告的陆续公布，蛇口产园、广州广河、张江REIT等9只基础设施公募REITs（下称“公募REITs”）确定了发行价格。根据安排，这9只公募REITs将于5月31日正式发售。

    业内人士表示，基于对收益率较高确定性的判断，主流机构对公募REITs试点产品表现出较高积极性，这与公募REITs底层资产现金流稳定、强制分红等收益特征密切相关。公募REITs出现超额认购，或将启动比例配售。不过，考虑到投资者对产品熟悉度不高，公募REITs在上市后的交易表现尚有待观察。

    据上海证券报记者统计，首批公募REITs的募资规模有望超过300亿元。其中，广州广河上市募资规模最高，根据13.02元/份发行价、7亿份募资份额计算，上市募资规模有望达到91.14亿元；其次是普洛斯、浙江杭徽、东吴苏园，上市募资规模分别有望达到58.35亿元、43.6亿元、34.92亿元。

    对于首批公募REITs，投资者表现出较高热情。以博时基金旗下蛇口产园为例，剔除无效报价后，51家网下投资者管理的116个配售对象全部符合网下投资者条件。据统计，该产品全部配售对象拟认购数量总和为34.46亿份，为初始网下发售份额数量的15.31倍。

    整体来看，首批公募REITs均实现超额认购。公告显示，广州广河、首创水务、张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能的网下认购倍数为4.56、9.458、10.07、5.19、4.507、6.29、9.58、11.13。

    从询价情况来看，参与首批公募REITs的投资者来自券商自营、保险机构、公募基金、银行理财子、私募基金、合格境外机构投资者等，且有多家机构参与了多个项目的认购。

    某公募REITs负责人认为，由于市场主流机构的热情参与，首批公募REITs出现超额认购，这意味着上述产品或将启动比例配售。

    在业内人士看来，询价阶段即引发投资者“竞相追捧”，或与公募REITs收益特点相关。博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨认为，公募REITs底层资产要求就是收益稳定可预期。其中，现金流可预期是公募REITs不可忽视的重要特征。“一方面通过强制分红，在符合条件的前提下，基金将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人；另一方面，基础资产现金流比较充沛，能通过宏观经济等因素的变化，对未来年度收益率作出合理预判。”

    上述公募REITs负责人也表示，公募REITs的风险收益特征、二级价格波动都介于股票和债券之间，能较好弥补股票与债券资产的断层，比较适合有稳定收益要求的投资者。

    中航基金表示，基于较高确定性的可观内部收益率潜力，公募REITs对以银行理财子公司、保险、信托为代表的机构投资者具有较强的吸引力。“这些机构可能成为首批公募REITs项目上市的重要参与者，并在上市后较长时间内，能够稳定地持有产品份额。”