中央经济工作会议释放积极信号 房地产行业趋势性回暖可期

    本报记者 田鹏

    12月11日至12日，中央经济工作会议围绕房地产领域进行了诸多具体部署，包括积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式等。

    从内容上来看，一方面，对房地产企业现存风险及难点进一步表态，相关支持政策或将持续加码；另一方面，对房地产企业未来发展模式提出明确要求，指引行业加速迈向新发展模式。

    东方金诚首席宏观分析师王青表示，这或意味着2024年房地产支持政策将持续加码，除了继续落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、下调居民房贷利率方面还有较大空间。

    多措并举畅通房企融资渠道

    事实上，化解房地产风险作为国家重点工作内容之一，贯穿整年、遍布各地。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，年内各地已累积发布逾600条楼市新政，防范化解房地产风险、扎实推进保交楼工作、提振房地产市场信心等内容频繁提及。

    而在这过程中，资本市场作为重要融资支持平台，不但通过首发融资、再融资、并购重组等方式为相关企业提供股权融资选择，助力企业改善资产负债表；而且还通过交易所债券市场为其发债拓宽渠道，进一步满足其对流动资金的需求。

    具体来看，在股权融资方面，据东方财富Choice数据统计，截至目前，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共50家左右上市房企发布股权融资公告，拟募资逾千亿元。其中，逾40家拟通过定向增发合计募集资金900多亿元；4家拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。

    此外，值得注意的是，日前，证监会以及交易所官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金等3只首批消费类REITs已正式获得证监会准予注册的批复。

    “这意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”市场人士表示，基础设施公募REITs盘活存量资产，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

    在利用交易所债市方面，越来越多房企将此作为企业融资的重要渠道之一。例如，11月28日，华润置地和招商蛇口2家房企公布公司债券发行结果，2家公司通过深交所债券市场发行，合计募集资金58.4亿元。另外，部分房企为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道，拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并获得深交所关于本事项的无异议函。

    “三大工程”指引行业加速高质量发展

    此次中央经济工作会议高度关注“三大工程”，并再次提及房地产发展新模式，这或将进一步推动房地产行业加快迈向高质量发展阶段。事实上，今年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，国务院常务会议亦先后审议通过了相关指导意见。

    “三大工程”中的城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

    在58安居客房产研究院院长张波看来，预计未来保障性住房开发节奏会进一步加快，推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。明年，将有更多城市加快保障性租赁住房的推进节奏，通过多渠道共建等方式，让多样化、高品质的住房面市。

    在融资端，股债共振，助力企业进一步化解资金流动性风险；在供给端，“三大工程”领航，引领企业迈向新发展模式。在此背景下，多位专家对房地产市场未来发展前景表示看好。

    王青认为，2024年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业约三年的下行周期。不过，综合考虑“三大工程”部署，以及房住不炒的主基调会长期坚持，明年房地产行业出现“V型”反转的可能性很低。

    中指研究院市场研究总监陈文静则表示，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力，预计2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

（编辑 闫立良）