房地产面临新旧动能转换：防风险仍是底线， “三大工程”将发力稳增长

    中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，会议提到，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

    与去年相比，今年中央经济工作会议对房地产的表述内容相对不多，但分析人士指出，考虑到房地产市场努力企稳的短期形势和转型发展的长期背景，其涵盖的内容颇为丰富，信号意义也值得关注。

    一方面，房地产与地方债务、中小金融机构一起，被置于“防风险”的工作大项下，这也是监管层连续两年将风险化解作为房地产工作的首要目标。其不仅紧扣当下房地产市场的形势，也体现出明年房地产调控的重点所在。

    另一方面，“三大工程”在中央经济工作会议上被提出，此前亦在今年的多场高层会议上被提及，说明其正成为房地产领域新的投资发力点。在传统房地产业务面临中长期调整、楼市新旧动能转换的背景下，这有望为稳增长提供新的动力。

    短期调整与长期支撑

    在多数从业者看来，房地产业风险的蔓延，始于2021年下半年。当时，随着金融政策收紧，房地产市场的流动性受到影响，部分杠杆率偏高的房企开始出现债务违约。随着信心受到影响，市场交易也有所降温。

    此后，监管部门多次在政策执行层面进行纠偏，各地也陆续出台稳楼市政策，对市场预期进行引导，市场调整不断深化，但始终难以进入稳步升温的轨道。

    2023年以来，这种基本面并未改变。根据国家统计局的数据，今年以来，全国商品房销售面积继续保持同比负增长状态。进入下半年，商品房销售额也由正转负，且两者的降幅均持续扩大。同时，全国房地产开发投资继续负增长，降幅不断扩大。在纳入统计的70个大中城市中，房价下跌已成为近期的主流。

    有机构分析认为，2023年全国商品房销售额有可能降至约12万亿的水平，连续两年下降。且与2021年超过17万亿的峰值相比，差距明显。

    表面上看，房地产风险的出现，在于去杠杆政策的刺激。但实际上，经过多年的高速增长，房地产本身也进入了调整期，表现为红利减退造成的市场支撑力不足，以及高杠杆模式的不可持续。

    今年10月，国家统计局副局长盛来运对房地产问题做了系统解读，不仅指出了市场调整的必然性，也对行业后续的发展动能进行了分析。

    他表示，经过近20年的高速增长后，房地产出现调整是正常的。而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展。“所以现在的调整是有利于后期的发展。”

    同时，房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的。一方面，当前我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间。另一方面，虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右，但中小户型偏多，改善潜力较大。

    他还指出，短期来看，房地产优化政策的作用正在持续释放，有积极的效应。但政策的发挥需要一个过程，“毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。”

    楼市的新旧动能转换

    监管层也意识到调整期的房地产风险化解问题。在2022年的中央经济工作会议上，房地产就被置于“有效防范化解重大经济金融风险”的工作大项下。如今，化解风险再度成为主要任务，说明房地产风险已成为值得持续关注的问题。

    对此，中央经济工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。这也是继一个多月前的中央金融工作会议后，监管部门再次明确了房地产融资环节的“一视同仁”。

    民营房企融资难于国央企，是房地产业长期存在的问题。有房企人士向21世纪经济报道记者表示，现阶段，即便财务状况良好，且未出现债务违约，民营房企获得融资的难度仍然较大。少数可以获得融资的企业，成本也较高。

    近段时间以来，金融机构密集召开房地产企业座谈会，传递出精准对接融资需求的信号。分析人士普遍认为，明年房地产的融资环境有望得到改善，这对于控制房地产风险大有裨益。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，化解风险仍是2024年楼市政策的重要着力点，其措施将体现在推动实质性保交楼、企业自救和外部救助相结合、夯实企业自救的主体责任和地方的属地责任等方面。

    此外，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”首次出现在中央经济工作会议的表述中，同样意义重大。

    今年以来，“三大工程”已在多个重要会议中被提及，包括4月28日和7月24日的中共中央政治局会议，10月末的中央金融工作会议等。近期，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹和中国人民银行党委书记、行长潘功胜也公开表达了对“三大工程”的重视。

    李宇嘉表示，“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。其中，城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题。本质上，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

    近年来，随着人口、土地、金融等红利的减弱，传统房地产发展的后续动力不足，对经济增长的拉动作用也有所减弱。今年前10月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.9%，同期的房地产开发则下降9.3%。从数据表现上看，房地产业的“支柱地位”正在弱化。

    李宇嘉认为，房地产也正在面临新旧动能的转换，“三大工程”有望为稳增长提供新动能。且在这些领域，未来可能出现更多的政策支持。

    至于房地产市场的走势，分析人士认为，短期调整的趋势仍将延续，但若政策能够顺利落地，随着预期的改善，市场有望在明年从筑底状态中走出。