政策合力助推房地产市场健康发展 资本市场大有可为

    本报记者 田鹏

    11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开会议，表示将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”，支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大保交楼金融支持，推动行业并购重组，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。

    今年以来，随着一系列围绕支持房地产行业发展的政策落地显效，我国楼市不论是在整体销量方面，还是在房企库存去化和主动性降负债方面，均频频显现边际改善的信号。但不可否认的是，房地产整体上仍然处于筑底阶段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正当其时。

    “‘三支箭’支持房地产企业融资再次加力，将有助于改善房地产企业融资环境，改善行业预期，防范房地产企业风险。”中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时表示，其中，“第三支箭”——房企股权融资或将加快审批，更好与“第一支箭”信贷融资和“第二支箭”增信发债形成合力，共同改善房企融资环境，进一步助力行业回暖。

    政策发力支持企业改善负债表

    今年以来，“三支箭”持续发力，在房企盘活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”，助力相关企业改善资产负债表、补充资金。

    据东方财富Choice数据统计，截至11月18日，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共有48家上市房企发布股权融资公告，拟募资共计1082.13亿元。其中，44家拟通过定向增发合计募集资金971.22亿元；4家（华侨城A、浙江建投、高新发展、筑博设计）拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。

    从深市来看，共计24家上市房企披露再融资预案，拟合计募集资金412.51亿元。从募集资金用途来看，大多企业将用于项目融资或补充流动资金。

    在58安居客研究院院长张波看来，股权融资由于不存在到期兑付问题，更有利于房企利用资金优化自身财务结构和扩展业务方向，进一步增强抵御风险能力。与此同时，上市房企股权融资规模的增长也有利于行业发展，对于市场风险的稀释将起到关键作用。

    除了为房企提供再融资支持外，监管层还通过加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域等举措，以进一步改善房企资产负债表、持续增厚企业利润水平、引导企业更积极培育专业的经营和服务能力。

    10月20日，证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。华润、万科、金茂及物美集团在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。

    “这意味着商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”市场人士表示，基础设施公募REITs属于权益融资，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

    房地产市场

    边际改善信号显现

    得益于今年以来一系列房地产领域调整优化政策措施逐渐落地显效，我国房地产市场边际改善信号显现，相关企业营收表现有所改善、企业库存去化成效显著、主动性降负债效果明显。

    以深市房企为例，盈利方面，据深市房企2023年三季度报告数据显示，48家房企合计实现营业收入6966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元；库存方面，截至9月底，48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%；债务杠杆方面，截至9月30日，深市48家房企带息债务规模为12386.95亿元，较2022年年底下降4%，同时，房地产公司平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较2022年年底下降1.73个百分点。

    目前，各方仍在积极积聚力量，形成政策合力。此次三部门联合召开会议，围绕房地产行业进行部署安排，将为行业回暖再添助力。

    在东方金诚首席宏观分析师王青看来，接下来有可能通过央行专项借款、PSL（补充抵押贷款）等方式，定向加大对保障性住房等“三大工程”建设的支持力度。这一方面有助于稳定房地产投资和基建投资增速，保持宏观经济复苏势头，另一方面也是房地产金融供给侧改革的一项重要内容。