物业上市公司掀大股东抛售潮 私募基金与龙头国企“待机而动”

    从德信中国、中国奥园、雅居乐，到最新的碧桂园、旭辉控股，一场地产集团及其控制人集中转让旗下物业上市公司股权的抛售潮正在掀起。

    12月15日，旭辉永升服务发布关于控股股东配售股份的公告。截至收盘，旭辉永升服务大跌9.57%，物业管理行业整体恐慌情绪蔓延，相关公司股价普跌。

    “旭辉永升服务肯定不是最后一例，我们正在洽谈一家中部地区的民营物业上市公司控股权。”上海一家大型私募股权基金负责人告诉上海证券报记者，“物业服务的商业模式其实很好，优质企业经营可持续性、财务稳健性与现金流都不错，只要剥离地产母公司的负面影响，具备较好投资价值。”

    此情此景，与2年前地产集团纷纷高调分拆物业管理业务赴港上市、物业管理龙头们竞相并购同业的喧闹场景形成鲜明反差，个中滋味颇耐人寻味。

    旭辉控股意在完全脱手

    查阅旭辉永升服务公告，董事会已获公司控股股东之一EliteForce告知，拟出售其持有的公司合计9000万股股份（占已发行股本总额约5.15%）给若干独立投资者（每股4.85港元），以筹集4.37亿港元款项。

    当前，林中、林峰及林伟（以一致方式行事），通过旭辉控股、EliteForce及其控制的其他投资控股公司，行使旭辉永升服务已发行股本约51.98%的投票权，因此共同构成旭辉永升服务的最终控股股东。

    作为知名地产企业，旭辉控股将出售旗下物业上市公司股权的计划不仅早有披露，且出售意愿坚决。12月12日，旭辉控股发布公告称，拟通过投标程序出售集团持有的全部旭辉永升服务股份，该股份约占其已发行股本总额的23.26%。作为旭辉控股旗下的物业平台，旭辉永升服务于2016年不再并表，至2018年成功分拆上市。

    旭辉永升服务也是目前我国物管行业经营较为优异的公司。财报显示，旭辉永升服务2022年上半年的规模和盈利都取得不同程度增长。截至6月30日，旭辉永升服务收入为31.62亿元，同比增长53.6%；公司拥有人应占盈利为3.77亿元，同比增长33.4%。旭辉永升服务在中国117座城市提供物业管理服务及增值服务，总合约建筑面积2.91亿平方米，在管总建筑面积2.08亿平方米。

    从德信、奥园、雅居乐到碧桂园

    11月以来，随着地产行业政策“暖风”劲拂，地产股、物业股均迎来大幅上涨。这让仍处于流动性困境的地产企业，迎来了较好的“套现”物业子公司的时机。

    在旭辉控股之前，不足半个月里，包括碧桂园、雅居乐、中国奥园、德信中国在内的房企及其大股东，纷纷披露出售旗下物业上市公司股权的计划。

    12月11日晚，碧桂园服务公告，控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜，出售2.37亿股公司股份，约占目前公司已发行股本总额的7.03%。每股21.33港元，较碧桂园服务12月9日的收盘报价23.95港元，折让约12.28%。

    出售上述股份，杨惠妍合计将套现约50.55亿港元。这是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划，也是杨惠妍的首度减持。出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%，仍为公司控股股东。

    同样已完成物业公司股份出售的还有雅居乐。12月9日，雅居乐公告称，拟以每股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活服务H股。出售价格较前一交易日折让7.96%，出售的股份占雅生活服务总股本的3.42%。

    出售完成后，雅居乐获得的款项总额为4.94亿港元。而雅居乐在雅生活服务中的持股比例将从50.86%降至47.44%，仍为第一大股东和实控人。今年以来，雅居乐已经两次叫卖物业股份，合计套现约8.37亿港元。

    中国奥园及德信中国虽未完成物业资产的出售，但也在筹划之中。12月7日，中国奥园将其物业子公司“摆上货架”，以招标的方式，出售持有奥园健康29.9%股份，招标日期截止12月19日。

    这是中国奥园第二次计划套现奥园健康。第一次发生在去年11月，据称，当时中国奥园计划卖掉其所持奥园健康全部股权，最后未能成交。截至目前，中国奥园通过明兴公司持有奥园健康54.58%股权，而此次是通过明兴公司出售奥园健康29.9%股权。与杨惠妍及雅居乐不同，在出售完成后，中国奥园将失去奥园健康控股股东的地位。

    与碧桂园相似，德信中国出售物业服务公司的也是其实控人、执行董事兼董事长胡一平。11月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上，德信中国透露，相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务股权事宜。据了解，胡一平持股92%的盛富国际有限公司持有德信服务53.48%股份。

    对于出售物业平台，德信中国方面并未透露更多详细信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

    地产“失血”下的无奈之举

    地产企业及其实控人为何此时集中出售物业子公司股权？

    旭辉控股在公告中表示，由于不利的市场条件、房地产业融资愈趋困难以及房地产业面临的挑战，集团一直面临流动资金压力；为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，集团一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化。

    “此次出售物业将与旭辉目前正在进行的境外债务重组形成联动，进一步促进境外债务重组的完成。若非为解决债务问题，谁会愿意出售现金流很好的物业业务？”接近旭辉控股的投资界人士对记者表示，“公司已正式邀请潜在投标人竞投旭辉永升服务股份，并已就投标程序展开讨论。”

    今年11月1日，旭辉控股宣布暂停支付境外债本金和利息，寻求境外债务全面解决方案。截至当天，旭辉境外债务到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元。今年以来，旭辉已经累计向境外债权人支付利息和本金约15亿美元，而同期仅有约5亿美元新增境外融资，所得款主要用于现有负债的再融资。

    中国奥园出售奥园健康的理由亦相似。在招标公告发出后，中国奥园内部人士表示，此次招标是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

    德信中国相关方出售物业，则是因为美元债的压力。11月18日，德信中国发布公告称，对旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”进行交换要约，11月30日，德信中国再次调整上述美元债交换要约条款。其称，将修订应计利息的付款时间，提早支付有关应计利息。

    德信中国在美元债投资人会议上表示，若德信服务出售成功，实控人在保证企业正常经营的前提下，会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

    谁会成最后大赢家？

    上市潮、并购潮出现还不足2年，物业管理行业竟戏剧性地迅速进入抛售潮。当昔日的买方市场成为今朝的卖方市场，谁将成为“淘到便宜货”的最后赢家？

    “现在的买方无非是两类：一是资金还充裕的产业龙头，其中以央企国企为主，借机低价扩张；一是实力雄厚的私募基金与个人资本，以财务投资为主，看重抄底机会。”前述私募基金人士对记者说。

    事实或正如其料。

    不久前，金科地产旗下的金科服务易主二股东私募基金博裕集团；禹洲物业、中南服务则先后被国企物业管理龙头华润万象生活收入囊中。11月23日，金科服务发布公告称，博裕集团提出的要约收购事项，已经在当天下午4点正式截止。博裕集团已超过金科地产集团，成为金科服务的第一大股东。

    同在11月，在港股最新权益披露资料中，梁宏这个名字在物业上市公司股东榜中频现，相继举牌金科服务与雅生活服务，其身份为私募基金希瓦资产的创始人。

    11月30日，梁宏增持雅生活服务811.525万股，每股9.06港元，总金额约为7356.15万港元。增持后，其最新持股数目为8717.95万股，最新持股比例为6.14%。11月17日，梁宏增持金科服务199.95万股，涉资约2593.35万港元。增持后，梁宏的持股数目为3402万股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦构成举牌。

    11月，梁宏个人在金科服务与雅生活服务的加仓，合计斥资超1.28亿港元。此外，梁宏控制的私募基金希瓦资产也在11月加仓了这2家物业上市公司。

    除私募资本外，具备实力的央企、国企也将是未来物业公司股权的大买家。有统计数据显示，从物管行业披露并购交易金额来看，2021年全年央企国企披露并购交易金额仅3.2亿元，占比1%；2022年前三季度披露交易总金额58.5亿元，占比近六成。

    具体看，2022年国企物业龙头上市公司华润万象生活、招商积余并购频繁，站在行业并购市场的中央；华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中。