房贷压力下中介违规猛推 “经营贷违规入楼市”戏码仍上演

    本报记者 吴珊 见习记者 杨洁

    “您近期有贷款需求吗？我们这边有利息非常低的产品，年化利率……”近日《证券日报》记者接连遭遇数家贷款中介电销“轰炸”，尽管记者以疫情为由拒绝，但仍有贷款中介热情表示可提供上门服务。

    作为游走在借款人和银行中的中间人，贷款中介利用话术诱导购房者违规操作并不少见，而居民为减轻房贷压力一旦盲目听信，风险不容小觑。

    值得一提的是，5月15日午后，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。有业内人士表示，此举旨在坚持“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，充分体现了金融部门对当前房贷成本降低的导向，同时结合近期各地政策持续放松，客观上可以进一步减少购房者购房压力，促进房地产市场平稳健康发展。

    经营贷利率下调

    部分中介嗅到“商机”

    近期，房地产市场利好消息不断，多地此前已下调房贷利率，例如，深圳、苏州、郑州等地当前首套房贷款利率基本低于5%。

    贝壳研究院数据显示，2022年4月份103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。

    与此同时，受疫情影响，当前银行正加大对小微企业、个体工商户等实体经济的支持力度，经营贷利率也有所下降。

    某商业银行工作人员告诉记者，“目前我行经营贷利率一年期3.85%，五年期4.7%，五年以上5.05%，还是挺合适的。”

    “当前我行经营贷年化利率最低可至3.7%，若资料齐全符合资质，两至三周即可放款。”北京市一家商业银行个贷经理说。

    家住北京市东城区的王先生告诉记者，去年5月份他曾咨询过经营贷，彼时大多银行最低年化利率在4.3%左右，与今年同期相比，当下确实是比较好的贷款时机。

    不过，这也让部分贷款中介嗅到了“商机”。与经营贷利率相比，房贷利率处在高位，对于动辄成百上千万元的购房贷款资金来说，这中间利息之差所产生的金额也不容小觑。正因如此，“房贷置换为经营贷”的戏码正在上演。

    中介低息利诱

    出招“包装”经营贷

    “我在这个行业已经做了5年多，现在国家扶持中小微企业，经营贷利率较前两年低了很多。”某贷款中介小汪（化名）告诉记者，若找他办理贷款，年化利率可做到3.4%至3.85%，而对于这笔贷款的用途，他坦言“看您自己，周转或买房等都行。”

    《证券日报》记者在调查中注意到，在监管严查经营贷违规入楼市的背景下，近日仍有贷款中介等机构顶风作案，以享受超低利率为诱饵，怂恿客户可将房贷转为经营贷。不少受访者表示都接到过类似推销电话。

    记者以需要400万元资金周转且名下没有公司为由，咨询了一家贷款中介的客户经理，对方称“您没公司也没关系，我们都能给您‘包装’资质，让您去银行面签时变为符合标准的优质客户，享受3.4%至3.7%的利率。”当记者明确表示这笔资金想用于购房时，对方直言“这笔钱您到手后可自行使用。”

    该客户经理口中所谓的“包装”即帮客户收购一家公司，通常情况下为空壳公司，将法人变更后为公司冲流水，待后期银行下户时，再找一个临时场地挂上收购公司的广告牌即可。当然，上述一条龙服务并非免费，费用大概2万元以内。此外，中介还会收取总贷款金额的1%至2%作为服务费。

    除了能解决公司、流水等问题外，还有中介会帮客户逃过银行的资金流向追踪。“我们为您成功办理经营贷后，若这笔资金流入购房市场或股票市场等，银行会在一个星期之内要求您把钱一次性还清，这是有风险的。因此，我们还会为您做第三方贸易合同规避风险。”小汪略显自信地告诉记者，“我们已经做了很多年，资金安全有保障，一旦出现问题，会帮您去沟通解决或转到其他银行。”

    银行表态审慎管理

    专家：需警惕风险

    为了解当前银行对于贷款流向的审查情况，记者与多家银行工作人员、个贷经理进行了交流。

    某商业银行北京分行的个贷经理告诉记者，各家银行都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年，新加入的股东或新设立的法人也需满足一定时限要求后才能申请。此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、相关交易合同等材料，确保申请合法合规。

    “在贷后检查方面，银行工作人员会审查公司与其交易对象之间的收据发票等，如果申请的经营贷款已经到账，银行后续会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况。贷后检查的频率一般为季度或半年度核查。”某国有大行工作人员表示。

    某股份制商业银行工作人员则提醒，“很多时候不排除这是中介的营销口径，只是把最低利率告诉客户，从而进行诱导，但实际通过伪造包装等方式很难享受中介口中的低利率，客户要谨慎选择。”

    值得一提的是，上述银行工作人员的提醒，在记者与中介交流中也得到印证。当记者追问能否确保享受3.4%贷款利率时，前述中介客户经理略有松口，“实际上您没公司没办法做到3.4%，不过3.85%倒是可以试试，如果长期的话，4%左右肯定可以。”

    事实上，近年来针对经营贷违规流入楼市的监管持续加码，对于出现问题的相关方，监管部门也毫不手软。今年4月份，宁波银保监局披露了多张行政处罚单，其中多家银行因“贷款调查审查不尽职、贷款资金用途管控不严”“个人经营性贷款违规流入房地产市场”等被处罚，金额在30万元至90万元不等。

    为何经营贷违规操作屡禁不止？易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从市场化角度来说，有利可图易滋生违规操作；从银行角度来说，折射出相关管理的不规范。后续需要系统性地去严抓经营贷的违规发放，比如，若某家银行多次出现相关违规情况，将减少其经营贷和房贷的贷款额度，进而规范贷款行为。此外，购房者也需转变心态，认为贷款炒房就一定有利可图的心态不可取。

    北京市京师律师事务所律师孟博提示，贷款人需警惕其中的法律风险，通常而言，银行会在贷款合同中约定贷款用途，若擅自将经营贷用于偿还房贷，则属于改变贷款用途，违反了贷款合同中关于贷款用途的约定，构成违约。在此情形下，贷款人不仅面临被银行提前收回相应贷款的风险，还可能被追究违约责任。如果涉嫌犯罪，还会被追究刑事责任。

（编辑 才山丹）