长沙楼市“倒春寒”：改善型住宅需求快速消化 1月份新房供销量跌至近两年低谷

    本报记者 何文英

    “我名下是无房的状态，但等我摇到号就只剩下低楼层的几套房源了。”2月20日，某知名房企在长沙的高端住宅项目首次开盘，参加了现场摇号的王小姐对《证券日报》记者表示，在经历了去年几个月的看房、摇号“陪跑”等经历后，购房冲动已经逐渐降温，在没有符合自己要求的房源下是不会轻易出手的。王小姐还透露：“当天开盘人数没有我想象的那么多，比我去年参与过的其他楼盘的开盘冷清多了。”

    长沙楼市的“倒春寒”从近日公布的一组数据亦可见一斑。2月15日，湖南中原研究院发布了1月份长沙楼市月报。数据显示，长沙市内五区住宅供销量跌至近两年低谷，同比环比齐降，仅比2020年疫情暴发月略高。

    2021年下半年至年底，长沙楼市改善型住宅还是一房难求，而今虎年开局即遇冷，这期间究竟发生了什么？

    改善型住宅骤然降温

    《证券日报》记者从市场调研的情况来看，去年长沙楼市的改善型住宅十分火爆，托关系、加价等现象层出不穷，但年末至开年改善型住宅的蓄客与去化却突然遭遇了困境。

    以文中开头所述的楼盘为例，该楼盘主打改善型住宅，此次推的房源为225㎡和306㎡两种户型，开盘当日放出的房源仅84套，均价约25000元/㎡。“25000元/㎡在长沙可以说是房价的天花板了，但既不是一线江景房也不是优质学区房，由于价格比较高，蓄客时间也挺长的。”王小姐说道。

    据了解，该楼盘需要验资200万元才能看样板房，开盘前还需要缴纳20万元诚意金才具备开盘当天摇号的资格。“置业顾问说年前会开盘，但一拖再拖，直到昨天开盘这笔资金才解冻。”王小姐表示，由于蓄客期太长，这笔诚意金也损失了一些期间利息。

    一位资深置业顾问对《证券日报》记者表示：“一般为了保证项目的去化率，通常都会有一段蓄客期，蓄客期过长则表示项目对开盘的去化信心不足。去年长沙多个改善型楼盘入市，由于该部分客户消化过快，导致今年开年改善型住宅蓄客期越拉越长。”

    该置业顾问还透露，目前其手头负责推的改善型住宅项目去年8月份的时候开盘基本秒光，但11月份、12月份推出的后续房源去化就不太理想。

    购房者观望情绪明显

    湖南中原研究院发布的1月份数据也充分印证了长沙楼市的基本面正在发生变化。新房市场方面，2022年1月份长沙市内五区商品住宅累计供应37万㎡，环比下滑75%，同比下滑25%；成交47万㎡，环比下滑63%，同比下滑52%。

    上述置业顾问表示：“去年底，购房者观望情绪便逐渐显现，有些是出于对出生率骤降会否引起房价下跌的担忧，但大部分还是对经济发展不确定性的顾虑，想更多的留些现金在手里。购房者情绪也引起开发商推盘动力不足，因此买卖双方都有些缺乏信心。”

    截至1月底，长沙商品住宅库存量微降至644万㎡，去化周期连续5个月上涨。湖南中原研究院1月份监控到的8个项目开盘，推货量806套，环比下滑86%，成交481套，环比下滑87%。月度整体开盘去化率60%，环比下滑5个百分点。

    二手房方面，挂牌量的大幅增加也进一步加重了市场的观望情绪。根据象盒找房数据显示，2022年1月，长沙六区一县二手房挂牌均价10342元/㎡，环比下跌0.4%，在售房源量4.3万套，而去年年初，二手房在售房源数量仅1.7万套。

    从事二手房交易的王先生告诉《证券日报》记者：“现在二手房价格并没有明显的下跌，但市场一直处于有价无市的状态，只有部分急于出手的客户会考虑降价出售，最近几个月都没有什么生意。”

    对于长沙楼市呈现出的“倒春寒”，上海立信会计金融学院孙文华博士在接受《证券日报》记者采访时认为：“随着房住不炒基调的反复强调以及房地产税的即将落地，房地产暴涨的时代已经一去不返，买方在挑选住宅产品时会综合考虑宏观经济、货币政策、地产调控、首付比例等多重因素，会反复斟酌和衡量该产品的性价比和保值性。而买房的观望情绪也同时引发卖方拿地、推盘趋于谨慎。”

    不过，孙文华认为：“长沙房价在全国省会城市中处于相对的价格洼地，改善型住房相对于一线城市总价会低很多，还是具备一定的优势和吸引力。归根结底，无论是新房还是二手房，都会随着存量增量与市场需求的博弈，最终由供需关系主导其价格走向。”

（编辑 上官梦露）