政治局会议定调房地产业良性循环发展，央行降准将利好楼市？

    12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。针对房地产市场，首次提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

    与此同时，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《每日经济新闻》记者表示，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的调控政策出现转机，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。

传递稳楼市积极信号

    在今年房地产行业面临深度调整、楼市步入“寒冬”之际，此次政治局会议对房地产行业的定调显得更为重要，对行业发展来说更具有指导性意义。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首先，会议提出“支持”合理住房需求，明确地对外传递了稳楼市的积极信号；不仅如此，“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，这是基于目前房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。

    “此次会议明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动；二是良性循环，即供地、开发、销售的良性循环，这也需要资金的支持。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

    对于房地产信贷政策的未来走向，克而瑞分析认为，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

降准并非等同于救市

    自10月以来，房地产信贷利好消息不断，10月15日，央行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，央行就货币政策、房地产金融政策给予回应，释放一定的积极信号，信贷收紧态势有望缓解；10月21日，银保监会议进一步释放了接下来信贷环境或将有望改善的积极信号，并明确提出保障好刚需的信贷需求。11月19日，央行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》，提出稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。

    本次央行明确于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将释放1.2万亿元，部分归还到期的中期借贷便利（本月15日将有9500亿元的MLF到期），剩余部分用于满足市场主体需求。

    克而瑞认为，此次央行降准主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流动性合理充裕，减缓经济下行压力。其二，引导金融机构支持实体经济，尤其要缓解中小微企业经营困境，缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力。其三，通过降低金融机构资金成本的方式，达成降低社会综合融资成本的目标。

    不过，对于房地产市场而言，克而瑞认为，此次降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化。那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳。反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。

    “在经济下行压力加大阶段，银行放贷情绪不高，风险防范的意识增强。特别是近期房地产市场回调，上中下游跟着起伏，导致银行惜贷和信贷紧缩。央行提出，对于刚需、改善型需求及合理的开发贷要给予支持，但在政策落地上，受到风险情绪的影响，银行贷款的积极性在降低。”李宇嘉表示，现在央行降准，释放长期无成本资金，有利于在负债端降低成本、增加规模，缓解银行的惜贷情绪。