中央政治局会议定调，明年促进房地产业“良性循环”

    12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。

    住房问题关乎发展，也关乎民生。6日召开的中央政治局会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

    与之前相比，本次政治局会议关于房地产的表述相对温和。中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，会议表述的转变释放了更加积极的政策信号，但政策基调不会发生急转弯式的改变，可能会根据房地产市场的具体情况进行微调。

    中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔认为“房住不炒”是中央长期坚持的一个总体导向和要求，部分关于房地产调控将全面放松的观点系误读。

保障性住房建设的重点在哪里？

    本次政治局会议再提住房保障，明确要推进保障性住房建设。

    王业强指出，目前我国房地产体系包括住房市场体系和住房保障体系两部分内容，住房的“保民生”功能越发显著，大力推进保障性住房建设是住房制度改革的方向，也是国家住房政策的重点，而保障性住房建设政策的重要着力点即为保障性租赁住房。

    住房问题关系民生福祉，近几年中央经济工作会议都对住房保障工作进行部署。如2017年明确要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；2018年提出要完善住房市场体系和住房保障体系，2019提出要加大城市困难群众住房保障工作，2020年明确要高度重视保障性租赁住房建设。

    今年6月24日，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，强调要突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给。该文件首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，将公租房、保障性租赁住房和共有产权房确定为我国住房保障体系的三大内容。

    王业强表示，公租房由政府出资建设，申请限制条件多，兼顾人群少，而具备产权保障的共有产权房推广压力相对较大。相较而言，保障性租赁住房需要多主体投资，多渠道供给，充分发挥市场机制作用，适用范围广，推广动力大，能更好解决新市民、青年人等城市“夹心层”住房难题。

    7月加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议进一步提出，要将发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，解决好大城市的住房突出问题。

    截至目前，上广深杭等十余个城市出台了“十四五”期间保障性租赁住房建设的具体要求和实践方案。

    卢华翔向21世纪经济报道记者表示，预计明后年推进保障性租赁住房建设的工作重点为落地实施，后期也可能会一些政策跟进。

    王业强则认为，明年更多城市会结合本地实际差异化推进保障性租赁住房建设，另外，也可能会根据实际情况对保障性租赁住房政策和制度进行完善。

住房需求是否合理的界限在哪里？

    本次政治局会议明确要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

    卢华翔认为这是本次会议的一个亮点。在卢华翔看来，“支持商品房市场更好满足购房者合理‘自住’住房需求”的提法更加准确，现阶段首套住房、改善性住房、养老住房等都应属于合理的住房需求范畴。

    “在国家层面对购房者合理自住住房需求进行合理政策支持，也符合‘十四五’期间提升住房居住品质，满足人民美好居住需要等政策导向。”卢华翔说。

    卢华翔认为，合理的住房需求的内涵和标准处于动态变化之中，目前对住房需求“合理”与否并未有明确标准。未来在实施操作过程中，各城市可能会根据当地房地产市场发展的情况确定不同的标准。

    王业强则表示，提出支持“合理的住房需求”是为了与“投机炒房”相区别，也期待后续在政策上有具体的认定标准推出，比如对面积、套数（尤其是套数）进行规定，并将贷款比例、贷款利率与之挂钩。

    本次政治局会议还提出要促进房地产业健康发展和良性循环。

    在卢华翔看来，“平稳健康发展”一直是中央对房地产行业的要求，“这个方向应该是不会有变化的”。

    王业强则认为房地产政策的提出要符合实际，目前房地产整体处于低谷时期，行业压力和风险较大，在这样的背景下提“平稳”有些不合时宜。

    王业强指出，本次会议提出促进房地产业健康发展和良性循环，释放了一种更加积极的政策信号。后续地方政府可能会因城施策适度对落户、税收等政策进行微调，“如果市场好，调控可能会相对紧一点，反之则相对宽松一点”。

    “良性循环”是一个比较新的提法。从房地产行业角度来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次会议关于房地产“良性循环”的表述，意味着现在房地产循环可能不畅，包括供地循环、开发建设循环、新房循环、二手房循环在内，房地产链条循环不畅通，导致房地产下行明显，拖累经济增长。

    基于此，李宇嘉指出，政策开始从整个循环链条的各个环节进行疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，降低二手房交易成本。其中最重要的是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。

    王业强指出与过去限制房地产为主的政策相比，这次“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

    卢华翔认为，良性循环应该包括促进房地产与国民经济发展，以及房地产如何在国家双循环格局中发挥更好的支撑作用两个重点。

    李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，具体而言，明年在促进房地产健康发展和良性循环方面，可能会有一些政策推出，如按揭贷款政策和开发贷的正常化，加强监管预售资金的同时优化使用，增加对保障性租赁住房的支持。