深圳：以价换量需求回暖 前海入驻率大幅提升

    证券时报记者 唐维

    深圳写字楼空置率较高的情况正在得到改善。

    来自世邦魏理仕的统计数据显示，2021年第三季度，深圳写字楼市场需求强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，达到53.7万平方米。整体市场空置率实现了2.2个百分点的改善至18.7%。

    不过，当前深圳写字楼市场出租压力大已成共识，新供应的写字楼多以较低价格吸引客户，各区政府也对引入优质企业提供奖励，楼龄较大的老旧写字楼空置率情况仍不容乐观。三季度全市租金平均价格为每月187.4元/平方米，较高峰时下降了两至三成。如福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，两三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以区域内甲级写字楼深业上城为例，其最新租金报价仅在180元~280元/平方米之间。

    TMT类企业位居需求榜首

    “我们的项目去年才入市，今年第三季度以来人气较旺，目前出租率超过八成，公司已经很满意了。”宝安区西乡一高档写字楼物业林经理向记者表示，他们的写字楼离地铁口仅50米，周边有较多农民房，因通勤时间短、员工居住成本低，受到企业欢迎。

    谈及入驻的企业，林经理表示，西乡的客户主要是以制造业为主，尤其是近两年比较景气的行业。“有两家做跨境电商的，都是租了几层楼，还有几家做电子烟的，租的面积也比较大。”

    疫情期间，宝安的部分跨境电商异军突起，赚得盆满钵满，有了改善办公环境的需求。宝安是全球电子烟的大本营，90%以上的电子烟产能集中在宝安，包括电子烟的龙头企业麦克韦尔、悦刻等都位于此地，这里也成为了电子烟企业的聚集地。

    相比之下，科技企业更中意南山区的写字楼。东莞一知名智能硬件企业今年将研发部门搬到了南山的后海片区，其负责人开玩笑说，“我们来这，就是为了挖人，你看旁边有腾讯，有百度，有阿里，多方便下手啊。”这个片区也是深圳写字楼租金最高的地方，有着“工位租金超过员工工资”的传说。虽然相比于东莞，租金成本翻了几倍，但企业觉得值。这里聚集了大量的高科技人才，他们找工作，只会在这个区域里挑，“即使在东莞开出高一倍的工资，也挖不动，所以只能我们自己送上门来。”

    福田中心区则依然是金融类租户的首选，这里汇集了全市近七成的持牌金融机构，拥有深圳证券交易所、深圳银保监局、深圳证监局等重要金融监管机构，业态丰富，功能完善，具有扎实的产业基础。此外，福田区公布了一系列支持金融发展的政策，如新落户外资金融机构在福田区租赁办公室，按条件给予最高1000万元/年的租金支持，连续支持3年，还有最高300万元的装修支持。对持牌金融机构在福田区新购置自用办公用房的，按实际购房价格10%，给予最高3000万元的支持，分3年支付。

    从企业类型来看，TMT企业继续位居深圳写字楼需求榜首，占比达32.8%；金融业位居第二，占比24.6%。科技企业需求的快速增长，是深圳写字楼市场的重要支撑。世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积占比为27%，而2020年这一比例提升到了49%。

    前海入驻率大幅提升

    2020年末，前海片区的甲级写字楼空置率超56%，曾引发市场热议。不过这一现象，在今年得到极大改观。世邦魏理仕的数据显示，前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人，单季为整体市场贡献了超三分之一的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升。其中，超五成需求来自科技行业，近两成来自金融行业。

    业内人士表示，前海作为新开发片区，规格很高，建设和释放比较集中，配套设施建设进度较慢，这会导致在某一段时期的空置率比较高。目前随着建设进度的加快和相关规划的调整，前海的空置率正逐渐降低。

    世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示，前海依然是特区中的特区，政策支持优惠非常多。在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠，此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠，以及其他产业创新业务上的支持。这是企业选择前海的一个重要考量。“前海在2013年开始开发的时候，我们还觉得这里很荒凉，但短短四五年时间，就有很多写字楼，楼宇品质远远高于现有一些楼宇。”

    值得一提的是，就在前几天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法（征求意见稿）》刚刚结束意见征集期。该政策旨在提高前海办公室楼宇入驻率和产业集聚度。

    《办法》提出，经前海管理局认定的总部企业，每年按照每月60元/平方米给予租金扶持，连续扶持3个年度，每年最高不超过500万元；《办法》亦增加了金融企业总部扶持标准，最低档次由300万元增至500万元，封顶由2500万元增至5000万元；港资总部企业的扶持标准由原来的按一般企业扶持标准的50%大幅调增至120%。

    仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，未来前海的科技、金融、专业服务等行业将会迎来发展机遇，为扩容后的前海聚集大量优质的人才和企业，从而中长期内有效帮助前海甲级办公楼加速去化。