第三批集中供地密集发布 上海、深圳等地明显增加保障性地块 专家：热度分化有望延续

    11月2日，广州公共资源交易中心公布第三批集中供地明细。本次共出让17宗地块，包括海珠1宗、白云3宗、黄埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、从化2宗、增城1宗，总用地面积超120公顷，总起始价434亿元，将于12月1日正式出让。

    在此之前，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海等地已经公布了第三批集中供地明细。其中，无锡已经在11月1日完成了第三轮土拍。从无锡的土拍结果看，虽然多数以底价成交，热度整体不高，但是无流拍现象发生，给接下来的第三批土拍开了个好头。

    无一宗流拍

    11月1日，无锡第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地块，总占地面积约113.74万平方米。从土拍结果看，20宗地块半小时之内全部出让成功，17宗底价成交，3宗溢价成交，成交总金额约273.8亿元。作为首个完成第三批集中土地出让的城市，无锡本次集中出让无一宗流拍。

    在本次出让前，无锡市自然资源和规划局发布第三批土拍地块补充公告，加强了对拿地资金监管。要求房企拿地不仅要提供承诺书，还需提供3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地购地资金来源情况申报表》、上年度完整的财务报表审计报告，须附会计师事务所营业执照及事务所信用承诺书。

    中指研究院分析认为，无锡今年三批次集中供地，土拍热度依次递减。在全国范围内第二批次集中供地大面积流拍的背景下，无锡第三批集中供地有多个地方平台公司进场托底，使得无锡第三轮土拍无一宗地块流拍。

    中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，回顾第二轮土拍，重点城市响应中央“稳地价”要求调整土拍规则，但是第二批集中供地与企业资金承压时点重合，市场整体明显降温。此外，第二批次地块初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制较多，导致房企观望情绪上升，超200宗地块被流拍或撤牌。第三批地块或将继续优化“出让条件”，对初始地价、捆绑要求等方面进行调整。

    保障性地块增多

    中国证券报记者梳理发现，发布第三批集中出让地块的城市，很多明显增加了保障性住房的供应。

    举例来看，10月30日，上海对外发布第三批集中供地公告。公告显示，本次共出让住宅用地58幅，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。

    在此之前，10月27日，深圳公共资源交易中心发布出让公告显示，深圳第三批集中供地将于11月25日公开挂牌出让11宗住宅用地，总土地面积约38.07公顷，总建筑面积约191.64万平方米。其中9宗将建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。

    业内人士指出，重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快，预计多数城市将在11-12月集中出让，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。此外，预计城市间和城市内市场热度分化延续，资金压力较小的中小房企可择机低价补货。另外，部分房企资金端压力较大，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。从销售端看，四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，房企营销仍面临压力。

    中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示，房地产整体趋冷的态势还是比较明显的，但一线城市供需还是比较稳定的。房企参与度不高是因为部分房地产企业受制于金融杠杆，比如三道红线下部分房企踩线较多，其信贷和流动性不支持参与高价地皮拍卖。但有条件的房企还是会努力参与一二线城市集中供地。第三轮再不拿地，的确会影响明年的业绩，但通过周转资产降低杠杆同样重要。

    盘和林认为，杠杆较低、流动性充沛的房地产企业可以主动参与一二线城市的土地交易，储备土地。当前我国城市中心化态势并没有改变，一二线城市需求长期来看还是稳定的。如果拿地需要增加大量杠杆，那此时还是稳字当头，全力清理库存，降低杠杆率。对于已经拿到地的房企，要快建快售，加快周转。