多城第二批集中供地“急刹车”后陆续“返场”：竞买规则调整 紧扣“稳房价”目标

    本报记者 杜雨萌

    最近一段时间，多城第二批集中供地在“急刹车”后，正陆续“返场”。《证券日报》记者注意到，8月29日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。尽管其涉及的出让地块数量不变，仍为22宗，但出让条件却进一步优化。

    具体来看，一在健全市场准入机制上，要求本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质（联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质）。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）；

    二在合理限定土地溢价方面明确，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，个别地块直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人；

    三在强化“房地联动”上特别指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等；

    除此之外，此次公告还在严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地，以及强化企业信用约束等方面予以调整优化。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者采访时表示，从深圳普通、安居型商品房销售限价的再次下调来说，预计未来深圳的新房价格有望下降。同时，考虑到对二手房价格上的管控力度，后续深圳新房、二手房价格大幅反弹的可能性较低。

    事实上，结合房地产调控的“三稳”目标来看，土地市场作为房地产行业的前端，不仅最能体现调控的力度，更会在很大程度上直接影响房价的稳定。

    例如，作为楼市调控政策的重要组成部分，今年年初，自然资源部明确要求22个城市住宅用地要实现“两集中”，从而达到稳地价、稳房价、降预期的目的。不过，从首批集中土拍结果看，不仅“高溢价”及“地王”地块频现，部分城市的土地市场热度更是不降反升。在此背景下，伴随着政策面和监管部门的多次“喊话”，自进入下半年以来，多城先后升级楼市调控政策，且在内容更是高度聚焦土地市场。

    不仅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“稳地价”的考虑，日前，包括深圳、福州、苏州、长沙、青岛、杭州、天津、上海、济南、惠州等多个热点城市已相继暂停或延期了土地出让。从其给出的理由看，主要与竞买规则的调整有关。

    不过，《证券日报》记者注意到，最近一段时间，深圳、杭州、青岛、南京、合肥等地的第二批集中土地出让已陆续“返场”。从调整后的竞买规则看，亦主要落脚于调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等内容。

    如杭州提出，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；再比如青岛提出，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，高新区的溢价率限制在15%以内，对违规房企设置3年禁拍惩罚等。

    “土地市场已成为各城市跟进调控的主要方向。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》采访时表示，从目前部分城市已公布的集中土拍规则调整看，预计“控实际地价”将成为热点城市接下来在土地侧调控的主力方向。

（编辑 孙倩）