居民购房杠杆率 今年料稳中趋降

    近期，以广州为代表的部分热点地区房贷政策收紧，引发市场热议。业内人士指出，随着疫情逐步得到控制，经济迅速恢复，货币政策回归正常，房贷大概率收紧。此外，2020年底出台的贷款集中度制度对银行影响较大，在基础利率进一步下行概率较低、商业银行惜贷的情况下，居民进一步加杠杆的基础不牢，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。

    房贷收紧概率大

    贝壳研究院指出，1月以来，广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧、放款周期延长等房贷收紧政策，部分银行停止接收新的购房贷款单，用停贷的方式解决存量贷款问题，预计该状态将持续较长时间。在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。

    除房贷额度收紧、放款周期延长外，中国证券报记者还了解到，以广州为代表的部分热点地区2021年还上调了房贷利率。继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线上涨。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）显示，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。

    业内人士普遍认为，2021年多地银行收紧房贷政策与2020年底出台的房地产贷款集中度管理制度有关。上述做法的目的是“抑泡沫，控风险”，从需求端抑制炒房。

    2020年12月31日，人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》）规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

    分析人士指出，上述政策有利于降低银行体系对房地产贷款依赖的程度，优化信贷结构，减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。同时，分档设置红线更有利于银行差异化发展。《通知》对房地产贷款集中度管理进行规范，旨在深化房地产融资调控机制，对房贷供给端影响整体较大。

    贝壳研究院预计，2021年LPR继续下行的可能性较低，相较于2020年，房贷大概率收紧。贷款集中度制度的出台对银行影响较大。在LPR进一步下行的概率较低、商业银行惜贷的情况下，居民进一步加杠杆的基础不牢，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。

    加码调控城市或增多

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，信贷收紧会限制市场交易，有助于市场稳定。预计2021年多地将进一步收紧银行信贷额度。

    值得注意的是，银行对房贷政策收紧也会影响开发商的销售回款等，叠加“三条红线”压顶，预计部分高负债房企将面临更大压力。房地产信托方面，在以“三条红线”和贷款集中度为主体的房地产金融审慎管理框架下，2021年房企融资环境易紧难松，净融资额大概率下降，房地产信托仍将面临强监管。

    严跃进指出，当前，大城市房地产政策有收紧的风向。从深圳楼市调控政策收紧开始，到上海楼市调控政策升级、杭州楼市调控政策“打补丁”，以及广州房贷政策收紧，都说明大城市楼市调控在不断加码。

    诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，今年1月以来，多个城市加码调控，也引起广大购房者关注，开年的政策收紧主要是结合市场情况落实“房住不炒”政策。本次集中调控加码，但调控力度不大。

    王小嫱称，除广州涉及到房贷调控力度较大外，其他城市都是对前期的政策“打补丁”。短期市场交易量或将降温，价格转稳，但市场很快就会消化政策影响力。从目前看，房价涨幅明显的城市就会出现收紧政策，预计后续仍有城市会升级调控政策，尤其是长三角、粤港澳大湾区的其他城市。