多城市长租市场发生“爆雷”事件

    9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。业内分析指出，此次发布的文件标志着住房租赁政策更加细化，成为住房租赁领域首部条例性文件。

    值得一提的是，此次住建部发布住房租赁条例，恰处于当前长租公寓市场波动较大的阶段。8月份以来，杭州、上海、成都等地连续发生长租公寓“爆雷”、“跑路”事件。这些依靠“高收低租、长收短付”实现迅猛扩张的长租品牌一旦遭遇资金危机，不仅加剧了行业洗牌，也令数以万计的房东和租客权益受损。

    长租“爆雷”事件加剧行业洗牌

    今年下半年，杭州市成为长租公寓发生“爆雷”事件的重灾区。据业内统计，先后有友客、巣客、沃客等长租公寓运营企业陆续因为经营不善陷入危机，企业资金链断裂后“人去楼空”，超过上万名房东和租客利益受损，且维权无门。

    8月27日，杭州的友客率先发生“爆雷”事件。有人刚交了房租，中介就拿钱跑路了。此后，友客布局的其他几个城市被迅速波及。例如，友客近几个月内在宁波扩张了4家分公司，最短的开业仅仅10天，也发生了跑路事件。有的租客一次性付了一年租金，才入住了4个月，中介人去楼空，损失3万多。

    随后的29日，杭州巢客公寓也发生跑路事件。企业资金链断裂后，巢客总部的办公场所旋即“人去楼空”。

    与此同时，一些龙头房企的住宅租赁业务反而在上半年逆市当中逐渐步入正轨。截至8月31日，上市房企2020年中期业绩披露结束，多家企业公布了租赁业务的运营状况。针对规模房企而言，住宅租赁业务正在成为新的增长点。

    万科地产的半年报显示，在租赁住宅业务方面，上半年万科已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目的出租率为93.7%。截至上半年末，万科租赁住宅业务营业收入10.5亿元。此外，龙湖地产披露，租赁住房已经实现盈利，并且助力上半年实现盈利整体增长。根据披露的数据，上半年末龙湖租赁住房实现租金收入7.3亿元，同比增长63%，开业6月以上租赁住房的出租率为89%。

    在业内看来，传统住房租赁需求端痛点频出。例如房源信息虚假较多、部分租金定价不透明、硬件设施不透明等，整体租客体验不好。因此长租公寓得以应运而生，并且近年来深受年轻群体欢迎，因为能够解决传统住房租赁痛点，如信息真实、价格透明等，同时有效改善了租客的居住体验。

    近日，在亿翰智库举办的“2020中国租赁住宅企业百强峰会”上，协信资产管理公司白领公寓COO张继峰认为，随着行业洗牌日渐加剧，市场竞争愈加激烈，长租公寓运营企业应该创新思变，紧跟变革抢先布局，建立完善的产品矩阵，应对多元化的市场需求。

    租赁市场监管迈向制度化和常态化

    近一个月来，为了保障住房租赁市场整合的有序推进，多个地方政府陆续出台住房租赁市场监管政策。

    9月4日，武汉市住房保障房管局发布《武汉市住房租赁企业信用监管办法》。该办法提出，建立住房租赁企业信用管理体系能有效推动机构规范化发展，维护行业乃至公共利益。政策中明确了针对武汉市企业信用信息的加减分标准，以及对应的奖惩措施。

    8月31日，成都市住建局表示将开展住房租赁企业专项排查工作；9月1日，合肥市多部门联合发出住房租赁市场消费风险提示，建议租客谨慎选择住房租赁企业、防范住房租赁市场风险、使用合同示范文本、留存证据，及时投诉。

    除此之外，西安、上海、广州、海口等地也在近日陆续发布住房租赁市场规范性政策。

    在业内看来，伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。

    贝壳研究院高级分析师黄卉分析指出，长租行业已经出现了一系列问题事件。尤其是近段时间以来，部分经营不善的企业跑路、租金贷、虚假房源等问题频繁发生，影响了租客和房东的权益。

    9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，进一步从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面对租赁市场的秩序进行规范。在业内人士看来，该条例对租赁行业发展的意义重大。

    “住建部发布的文件从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。”黄卉表示。

    此前针对住房租赁企业的法律法规较少，未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。例如，在杭州发生的多起长租“爆雷”事件当中，遭受群益损害的房东和租客双双感到“维权难”。房东租出了房子但是租金被长租企业卷走跑路，租客付了房租却因为中介跑路还要面临被房东“扫地出门”的风险。

    住建部此次《租赁条例》的发布，进一步明确了针对住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，能进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。此外，也加强了对于行业准入企业的监管，建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。

    “尤其是，明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。”黄卉认为，这些措施都有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

    “高收低租”扩张模式难以为继

    8月31日，贝壳研究院发布的全国租赁市场月度数据显示，8月份全国重点城市租赁市场成交量小幅下降。该机构数据显示，8月份全国租赁市场成交量环比下降3.3%。从租金指数来看，重点城市租赁均价仍保持稳定态势，8月重点十八城平均月租金为95.5元/平方米，环比上涨0.4%，同比下降5.6%。

    从主要城市来看，北京、武汉、天津、南京、和廊坊五个城市租赁成交量环比上涨，其余13个城市成交量均呈现不同程度的下降。北京、南京和廊坊环比上涨超过10%，原因是市场恢复以及毕业季的需求持续释放。上海、广州、重庆、青岛、大连和长沙8月成交量环比下降超过10%。

    贝壳方面预计。9月份全国租赁市场将继续回归常态化水平。“由于租赁旺季及毕业季所带来的需求已经逐步释放，疫情对租赁市场的冲击逐步减弱，9月份租赁市场热度可能回落。”

    尽管截至目前租赁市场尚未完全回归正常，但是发生“爆雷”事件的几家长租企业普遍采用“高收低租、长收短付”的模式在短时间内进行大规模扩张。例如，友客在一年时间内从杭州扩张到了宁波、广州、成都等城市，巢客也扩张到了武汉、合肥、成都等城市。

    以杭州几家长租企业为例，这些长租公寓成立的时间普遍只有一年左右，然后以4000元/月左右的租金从房东手中租来房子，再以大约2000元/月的价格出租给租客。长租公司一次性收取租客半年到一年的租金，外加一到两个月的押金，然后按月向房东支付房租。

    一旦长租公司资金链断裂，将无法按月向房东支付租金，同时已经收取租客的租金部分也无法退还给租客，“爆雷”成为必然事件。

    地产城方总经理郑华表示，对于住房租赁行业而言，要锁定长期收入且确保长期收益，核心是要建立一个长期有效的管理运营服务体系。例如，通过长期租约管理：一手房源一手客源，做好资产服务和客户服务，提供双方多元化的运营及增值服务，推动产业及服务生态双升级。

    张继峰表示，后疫情时代长租行业投资收益下降，消费降级，企业现金流愈发重要。为了提升公寓产出效益，企业应该增加科研投入，以专业性的市场定位和研判建立合理的租赁模式和产品，以迎接更加激烈的市场竞争。