地产融资仍是监管整治重中之重

    近期，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》（简称《通知》）。从内容看，房地产、影子银行等仍是监管的重中之重。与往年相比，此次“回头看”政策涉及房地产融资的内容更多更细致。业内人士表示，过去两年，涉及房地产的融资始终处于监管高压之下，今年融资环境整体较为宽松，涉房业务又是金融机构利润较为丰厚的部分，预计银行、信托资金将愈加向大中型房企倾斜。未来房企融资环境预计持续两极分化。

    涉房业务成重点

    此次《通知》检查内容涵盖从宏观政策执行到创新业务等几大领域，涉及银行、保险、信托、金融资产管理和金融租赁等五类金融机构。

    针对银行系统，政策继续明确“房住不炒”内容，将重点严查几类违规操作：表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发；代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品。

    对保险机构，此次政策明确，将重点监管以下行为：通过股权投资、不动产投资等方式违规向不符合政策要求的房地产公司、房地产项目提供融资。

    对信托机构，此次政策明确，要重点监管以下行为：未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款；直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款；以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求；对委托方信托目的合法合规性审核不严，为各类资金违规流入房地产市场提供便利；人为调整房地产业务分类、规避合规要求或规模管控要求。

    向大中型房企倾斜

    对金融机构而言，涉房业务风险小、利润较为丰厚，各家机构在合规前提下都非常重视，预计未来业务会愈加倾向大中型房企。专家表示，银行仍是房地产企业和购房者获得资金的主要渠道。对银行而言，不少银行早在几年前就已经执行开发贷白名单制度，只与排名居前的房企开展相关业务。

    信托业面临的挑战主要来自三个方面：第一是规模红线无法撼动。目前房地产信托处于严格监管中，按照监管部门的要求，各家房地产信托额度务必不能超过2019年底。这意味着总量“天花板”始终存在。

    第二是信托渠道吸引力在部分丧失。今年以来，大型房企债券融资成本一低再低，个别已经低至3%以下。面对如此低成本的资金，一些大型房企有底气对融资渠道“挑三拣四”。

    此外，《信托公司资金信托管理暂行办法》正在向社会征求意见中。业内人士普遍认为，尽管资金信托新规并未明确限制房地产信托，但对非标债权集中度、投资非标债权资产比例做出限制，扼住了非标的“喉咙”。一旦新规落地实施，预计通过信托融资压缩的房地产资金量将达到万亿级。