险资获准进入长租市场 “钱从何处来”问题望缓解

    ■本报记者 傅苏颖

    6月1日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确了保险资金参与长租市场的有关要求，并于即日起施行。

    《通知》明确，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

    交通银行金融研究中心高级研究员夏丹昨日对《证券日报》记者表示，险资的进入有利于解决困扰住房租赁市场发展的一大核心问题，即“钱从何处来”的先天难题。长租项目的经营通常包含两个阶段的成本，一是前期拿地新建或拿房改建的成本，二是后期运营管理和物业维护的成本。其中前期投入建设的资金量较大，仅靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。

    国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生昨日对《证券日报》记者表示，由于长租市场需要期限长、体量比较大的资金，而险资特别是寿险又具有负债期限较长的特点，可以说其与长租市场的资金需求相对契合度比较高。

    值得关注的是，《通知》要求采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押。

    另外，《通知》要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用；保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。

    朱俊生认为，可以看到，《办法》不仅明确险资参与的方式是间接的，对区域的选择也提出建议，同时也对融资方提出了要求，特别是风险的监督管理，这一系列的风险管控，体现出监管层对于险资进入长租市场的商业可持续发展的关注。