头部物企开年加快并购扩规模 去年物管行业并购涉资超400亿元

    本报记者 王丽新

    2022年刚开年，上市刚满一年的华润万象生活打响了并购第一枪。紧接着，多年称不上市的龙湖智创生活于1月7日晚间赴港递交招股书。随后，1月12日，丽水锦茂企业管理工作室等转让郑州智萍企业管理有限责任公司100%股权，上海永升物业管理有限公司接盘。

    2021年物管行业的并购大戏，在2022年仍旧在上演。克而瑞物管通过对市场公开披露信息（含非上市企业）监测发现，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

    “传统第三方物业公司靠自身发展面临项目拓展天花板，成本每年攀升，传统基础物业费单价增长却较慢，因此只有靠不断发展壮大，才能在竞争中保证生存。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明向《证券日报》记者表示，物管公司发展壮大的途径通常有两条，一是靠公司内部资本的积累，实现渐进式的成长；二是通过公司并购，快速扩展资本规模，实现跨越是发展。依据国外公司发展历程，大公司几乎都是通过某种程度或形式的兼并收购才成长起来的。

    头部物管企业并购加速

    众所周知，物管行业是从服务于房地产开发业务逐渐独立而走向资本市场的。截至2021年底，全国上市物管公司达55家，随着头部物管企业加快从房企拆分上市进程，行业迎来“大鱼吃小鱼”新竞争格局。

    克而瑞物管数据系统CPIC监测显示，2021年，物管企业的前10门槛值大幅提升，企业要进入行业发展前十名，在管面积值要达到2.70亿平方米以上，这与2020年的前10门槛提升8300万平方米，增幅为44.39%。

    在2021年全年并购案涉资超过400亿元的市场环境中，头部物管企业快速壮大，涉及并购方包括碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、万物云等在内33家物业企业。比如，碧桂园服务2021年启动了三笔大手笔并购，分别是以54.32亿元收购蓝光嘉宝服务股权、以不超过100亿元收购富力物业以及以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。单单这三笔，碧桂园服务就花了187亿元，约占全年物管行业收并购总金额比重的47%，接近半壁江山。

    从2022年开年物管企业的上述资本动作来看，并购依然在加速启动。“收并购的优势与惯常运营发展相比，大大削减投资时间、快速实现规模扩张、产生业务协同效应以及借此削减对现有业务的依靠，降低经营风险。”胡建明向《证券日报》记者如是称。

    克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣也指出，物管企业收并购大潮背后显现出三大发展逻辑。第一，政策利好的背景下，物管企业迎来收并购窗口期，而资本的持续涌入支撑了企业的收并购意愿；第二，收并购有利于物管企业的规模扩张与战略发展；第三，收并购可以反哺物管企业在资本市场的竞争优势。

    行业集中度将加剧

    当前，由于地产开发业务规模增速持续放缓，天花板将至，无生存压力的房企不得不提前布局第二增长曲线，而物管板块是财务收入较为稳定、资本市场目前较为认可的可拆分业务，自然是房企首选的分拆上市业务。

    有研究机构称，2021年，新递表企业数量高达36家，新增上市物企仅14家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。目前55家上市公司总市值加起来为6500亿港元，而在2021年内，整体市值曾高达万亿港元，相当于下降超过三成。

    但这并未影响部分物管企业加快上市融资，从而加速实现并购扩张的目的。“从已经上市的物管企业来看，上市后融资加快，为在当下地产正值寒冬之际低价收购资产提供了资金。”有业内分析师向《证券日报》记者表示，相较于房地产行业融资收紧的大环境，当前物管企业上市筹集资金相对轻松，资本的密集涌入加速了物管行业整体的整合、分化。

    据克而瑞统计，2021年共有8家上市物管企业发起11项配售或者可转债券，募集资金净额达345.67亿港元。而这些资金，多用于收并购。

    从当下来看，物管行业陆续得到国家多个政策支持，成为房企布局“第二增长曲线”的重要选择。同时，目前部分房地产开发商出现流动性问题，其可能出售旗下优势的物管资产来度过低谷，这给急于扩规模的物管企业带来增量机遇。

    “当下依然属于物业企业收并购的窗口期，企业应敏锐把握市场机遇，实现自身快速发展。”中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者指出，但现阶段下，物业企业收购需审慎考虑两大因素。

    牛晓娟称，第一，地产行业承压，其对物业服务企业的合约面积增长的不确定性增大，因此，企业在收并购时应多加考虑现阶段下被收购企业未来业绩的可实现性，进而商定交易价格；第二，当前，地产行业正在经历寒冬，虽有边际改善，但并未出现春暖花开的迹象，作为关联企业的物业公司，其运营情况也有可能出现某些不确定性，因此企业在收并购时应在整体风险可控下进行并购，从而实现企业的可持续发展。

    尽管有此考虑，牛晓娟却也明确表示，“并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性，但有一点可以确定的是，整个市场的集中度会显著提升。”

    值得一提的是，物管企业规模快速扩张背后也面临发展新命题。克而瑞分析师指出，一方面，企业的大量收并购带来了人才稀释、品牌管理等问题，这为企业持续盈利带来了不确定性；另一方面，头部企业定位早已超出传统物业服务范畴，更偏重于“空间”管理服务，但截至目前，物管公司传统业务之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。当然，如何解决这些新命题，尚待观察。

（编辑 李波 才山丹）