上市公司“去地产化”提速 房地产行业发展逻辑将被重构

    本报记者 杜雨萌

    1月6日，中国电建一纸公告的落地，正式向市场宣告其247亿元的地产资产被剥离，以及聚焦主业、加速拥抱新经济的坚决态度。对此，二级市场投资者亦用实际行动来表达对其的支持态度。截至1月7日收盘，在沪深两市股指双双下跌的背景下，中国电建逆市上涨4.19%，单日市值增长53.55亿元。

    在招商证券首席分析师唐笑看来，随着中国电建的资产置换取得实质性进展，对于公司来说，或从两方面受益。一方面，受去年楼市调控的持续影响，公司旗下地产业务出现大幅亏损，此次置换完成后，料在后续显著增厚公司利润。另一方面，上市公司主体剥离涉房业务，亦有助于打开融资渠道，推进其电力运营的高质量发展，并进一步释放公司在清洁能源、抽水蓄能建设上的显著优势。

    在业内看来，随着房地产行业的制度红利开始变得稀薄，上市公司“退房”或更加常态化。

    多家上市公司“退房”

    尽管A股每年都有上市公司剥离或置换房地产相关业务，但若纵向比较来看，去年房地产行业的“寒冬”格外凛冽、且暂不知何时能迎来“春暖花开”之际，“打退堂鼓”的企业数量明显增多。

    据《证券日报》记者不完全统计，仅去年，就有包括中国电建、广宇发展、中天金融、厦门钨业、厦门国贸、顺鑫农业、海南椰岛等在内的至少20余家上市公司发布公告，称将剥离或转让房地产相关业务。其中，更有一些老牌房企顺势变更发展赛道。

    如早在去年9月份，广宇发展就发布公告称，将剥离地产业务、注入新能源产业。12月底，其资产置换方案获得股东大会通过，由此也标志着广宇发展的主营业务将由房地产开发调整为绿色能源投资运营。同样变更赛道的亦包括中天金融。

    国信证券高级研究员张立超在接受《证券日报》记者采访时表示，当前房地产行业已基本结束了高周转、高盈利的发展模式，进入深度调整期。叠加针对房地产市场愈发精细化的政策调控，房地产业务的毛利率可以说下降得尤为明显。除此之外，当下在房地产市场竞争越加充分的形势之下，房地产开发项目的行业整体盈利也已基本见顶。这也就不难理解，缘何涉房企业加速剥离或转让房地产相关业务。

    事实上，上市公司加速“退房”的一大根本原因，无外乎房地产开发业务的营收贡献已不再具有诱惑力，或可以说已成企业负担。这一点，在中国电建、顺鑫农业等企业身上，体现得尤为明显。以顺鑫农业为例，去年上半年，公司地产板块整体实现营收4.22亿元，净利润亏损2.3亿元。

    东方金诚工商企业部高级分析师谷建伟在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然近年来房地产市场一直是政策调控的重点领域，但2021年，随着土地供给政策的调整以及“三道红线”等融资政策的变化，房地产企业盈利明显下滑。归其根本，主要是前期较高的拿地成本及建安支出等原因增加了企业支出。与此同时，作为资金密集型产业，前期较大规模的资金投入，在一定程度上又导致了企业的债务规模相对较高。所以，整体上看，上市公司在面临业绩持续增长的压力下，部分涉房企业或非房地产主业企业的加速“去地产化”，显然是为了企业发展能轻装上阵。

    契合经济发展导向

    “房地产是我国家庭资产配置中最重要的载体，也是社会经济活动中的重要环节，直接关系到经济发展和社会稳定。但近年来我国房地产业在快速发展的同时，亦同步出现房价过快上涨、挤压实体经济等问题。”张立超直言，房地产过度金融化现象日趋严重，已经成为影响我国金融体系健康发展的“灰犀牛”。因此，若从该角度看，非主业企业加速“去地产化”，显然契合了当前中国经济“脱虚向实”的导向，这既有利于降低企业经营的杠杆率，也有利于引导资金把重心放在实体经济特别是新兴产业的发展上来。

    尽管房地产行业发展的“高光”不再，但由于其规模大、链条长、涉及面广，即便时至今日，它仍是我国经济发展的重要支柱产业。

    58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产行业的良性发展的确可以带动许多上下游相关产业发展，然而近年来，房地产的金融投资属性，进一步导致居民的财富配置过于集中在房地产领域，这本身就会形成居民消费挤出，也会影响到制造业企业的资本和技术创新投入，导致劳动力成本上升融资难度加大、研发资金不足，转型升级滞后。所以，“去地产化”本身也可以说是房地产行业整体去产能化、去杠杠化重要体现，有利于我国经济的再平衡以及结构性改革。

    必须要承认的是，随着当前房地产行业的发展逻辑生变，行业转型的需求及目标相较以往均更加明确，而这对于留下来的人说，如何从过往的野蛮生长回归正向轨道，走出一条高质量发展之路，是其应该、也是必须要思考的。

    谷建伟预计，未来房企的发展或转变为“低负债、高品质、合理利润”的模式。在此背景下，房企在经营发展方面不仅要符合国家的产业导向，更要在产品和服务等方面精耕细作。具体来说，一是优化项目区域布局，加强项目精细化管理，提升土地储备质量；二是优化产品和服务定位，从“科技”、“绿色”等方面提升房地产项目品质，加强产品和服务竞争力；三是进一步加强房地产项目从拿地、到物业服务整个链条层面的运营的规范性；四是量入为出，加强资金管理，确保现金流安全。

    张立超也表示，未来，房企应在产业升级、产城融合、产业链配套、园区建设等方向作出同频改变，拓展多元创新业务，寻求新的增长点，从而更好地赋能实体经济。

（编辑 白宝玉）