政策发出稳定房地产市场信号 楼市成交量有望进一步“抬头”

    本报记者 杜雨萌

    受12月6日的两则重磅利好消息影响，当日房地产股迎来“批量”涨停。

    市场普遍认为，中共中央政治局会议对“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述，央行全面降准，及此前“一行两会”对支持房企合理正常融资的相继表态，都为稳定房地产市场带来积极信号。

    中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，自9月底以来，包括央行在内的多个部门，频繁释放房地产维稳信号。可以说，随着前期楼市调控取得明显成效，针对个别政策在执行过程中的过度收紧，监管部门已开始着手政策纠偏，以维持房地产市场的平稳运行。

    二手房成交量初现筑底迹象

    受调控政策在供需两端的持续发力，今年年中以来，楼市热度可谓一降再降。不过，房地产市场的稳定并不只是要避免“过热”，同样也要避免“过冷”。在此背景下，监管部门针对房地产市场陆续释放政策“暖风”。而相应的，房地产市场也在逐步修复由数轮调控所带来的成交量下跌。

    以二手房市场为例。据贝壳研究院发布的二手房市场专题报告显示，11月份，其监测的50城二手房整体成交量环比增长约2%。尽管同比仍持续下跌，但环比数据已连续两个月增长。而在这50个重点城市中，约半数城市的二手房成交量出现环比回升。此外，易居研究院发布的《2021年11月热点城市二手住宅市场报告》亦显示，11月份，其监测的13个热点城市二手住宅成交量环比增长28.9%。

    从单个城市看，结合记者从中指研究院了解到的数据，11月份，北京二手住宅成交套数环比增长17%，二手住宅成交面积环比增长17%，结束二手房成交4连降局面。深圳二手商品住宅成交套数、成交面积环比分别增加115.6%、119.7%，成交量在今年连续7个月下跌后首次出现回升。

    “总的来说，全国50城二手房成交量实现环比连续两个月增长，这是市场呈现初步筑底的信号。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时称，楼市成交量初现的筑底迹象，主要受益于近期信贷环境的改善。

    结合贝壳研究院监测房贷利率变动来看，11月份，其监测的全国100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较上月回落3个基点。要注意的是，上述城市中约有30%的城市下调房贷利率，下调范围较上月继续扩大。从放款周期来看，前述100+个城市的平均放款周期约为68天，较上月缩短5天。这是自今年4月份以来的首次缩短，可以明显看到银行放款力度加强。

    58安居客研究院分院长张波在接受《证券日报》记者采访时称，信贷环境的改善，确实有助于楼市成交的回暖。事实上，若仅从近期全国楼市的表现来看，成交量可以说已触及低点。预计短期内略有宽松的信贷政策仍延续的前提下，12月份的楼市成交量有望有所进一步“抬头”，市场的情绪面也逐步回归平稳和理性。

    张波认为，随着中共中央政治局会议特别强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，央行全面降准，信贷环境进一步改善，预计楼市成交量在明年春节后会出现一个较为明显的反弹。当然，在楼市调控政策依旧从严的影响下，“量升价平”或是其重要特点。

    楼市政策彻底转向待确认

    作为定调明年经济工作的重要会议，12月6日召开的中共中央政治局会议对房地产市场的表述，无疑进一步提振的市场信心。

    具体看，该会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

    陈文静称，继此前银保监会明确表态“现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展”后，此次会议再提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计后续针对刚需和改善性住房的资金需求将得到更好地满足。

    在许小乐看来，此次会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的楼市调控政策拐点确定，结合央行全面降准所释放的流动性，无疑将对房地产市场形成正向利好。即在降准影响下，房贷利率或进一步下降，放款速度有望加快；另一方面，房企融资环境亦有望得到进一步的边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。而这也将巩固11月份房地产市场的底部复苏局面，对今年第四季度以及明年一季度的房地产市场构成利好。

    不过，针对房地产政策是否已现拐点，市场中亦有不同的声音。

    在红塔证券首席经济学家李奇霖看来，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略。然而，随着楼市调控内容的变化，如“三道红线”收紧房企杠杆扩张上限、房价上涨预期不再以及房企资金链收紧等因素影响，当前房地产市场的信用风险呈现出较强的“自我强化”特征。

    李奇霖认为，要把房企过紧的外部融资约束进行松动。包括放松过紧的按揭信贷政策，满足房企正常的流动性需求等。只有房屋购买需求回归正常、房企外部融资压力缓解、流动性压力得以降低，房企继续低价抛售资产的压力才会随之下降。届时，信用风险无序释放的压力才有望缓解，从而促进市场回到一个正常的状态。总的来说，目前还尚不能确认房地产政策是否会彻底转向。政策面针对房企的放松措施仍然是边际的，是因为防风险和保交付的需求，而非“走老路”。

（编辑 上官梦露）