国内首部长租公寓评价标准出炉 头部房企竞争优势凸显

    本报记者 王丽新

    乱象丛生的租赁住宅领域迎来了首个《标准》，迈出了规范化发展的重要一步。

    11月25日，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会、中国建筑科学研究院有限公司共同组织完成了首批长租公寓综合性能评价工作，首个长租公寓综合性能评价名单随之诞生。

    据《证券日报》记者了解，本次评价以《长租公寓综合性能评价标准》（编号为T/CECS778－2020）为依据，对参评并符合相应标准的长租公寓项目按一星级到五星级进行评定并公示。

    “《标准》的出台意味着长租市场的关注点从规模化扩张转向产品运营能力的提升。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示，在政府监管日趋完善的背景下，该《标准》出炉及评星名单的诞生，有利于引导住房租赁市场主体以租客的需求为导向，提升其住房租赁产品的打造能力，从而提升租客的居住环境，推动租赁市场的健康发展。

    评价体系严格

    今年以来，各地激励政策更是加速出台，政策端顶层设计逐步完善，支持租赁住房健康发展的各种保障加速落地。类似于为酒店评星一样为长租公寓进行评价，在国内也属于首创之举。

    该《标准》遵循“因地制宜、以人为本、可持续运营、高质量发展”的原则，由“宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理”4类性能指标组成。具体来看，“宜居品质”对长租公寓的安全保障、生活便利性能、公区配置及套内设施等进行评价；“绿色健康”包括节约资源、声、光、热、水质及装配式装修的评价指标；“智慧系统”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服务的长租公寓提升性指标；“服务管理”从对租户的服务、公寓的服务设施、内部管理制度和实际运营质量四个方面进行评价。

    以获得综合性能评价五星级项目数最多的长租公寓企业——龙湖冠寓为例，包括上海华泾天街国际公寓和重庆礼嘉天街店在内的9个长租公寓上榜，项目主要分布在北京、上海、重庆等全国高量级城市。总体而言，这些项目更加注重“绿色健康”性能，所有家具木饰面达到国标E0级环保标准；为租户提供了全流程线上智能化服务，通过安全管理智能系统夯实安全控制基础；在“智慧系统”方面则采用了行业领先的IBMS-X消防预警。

    “该《标准》分为八章，涉及多项技术内容，大到智慧系统，小到布线技术，甚至电压等级等，对每一个星级都有很严格且细致的审核标准。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，同时，根据《标准》先评价部分长租公寓项目，将有效引导市场走向规范化发展。对此，黄卉也表示，该《标准》将成为长租企业经营管理的重要参考，长租公寓需要以目标租客的需求为导向持续提升产品标准。

    租赁市场逐渐成熟

    事实上，今年以来，“北上广深”以及宁波、南宁、石家庄等多个城市密集发布了住房租赁政策，政策聚焦于住房租赁市场监管以及市场培育。

    “一方面规范住房租赁市场，针对此前长租公寓’爆雷’事件，完善对租赁主体、房源发布、租金支付以及租金贷等方面的监管，营造良好的住房租赁市场竞争环境，推动租赁市场的健康发展。”黄卉表示，另一方面则是通过增加土地供给、奖补资金等政策支持租赁市场的发展，扩大当地的租赁房源供给，发展住房租赁企业，培育形成成熟的租赁市场。

    据中国长租公寓市场白皮书显示，国内前十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中，上海长租公寓项目平均入住率为90.9%，北京在运营的长租公寓项目平均出租率则高达97.5%。

    黄卉认为，这是多种因素造成的，一是疫情对租赁市场的影响消散，租赁市场活跃度提高，回归传统租赁市场周期，春节后和毕业季两个租赁旺季市场热度升温显著；二是在政府的强监管下，高风险长租企业进一步出清，品牌公寓获得更加稳定的市场竞争环境，专注于提升其产品和服务能力。三是，90后、00后进入租赁市场，他们对居住品质要求较高，会倾向于选择品牌公寓。

    而为了提升出租率和单店盈利能力，万科、龙湖等头部房企都在长租公寓智能化和服务方面下功夫，以此抢夺客源。对此，龙湖方面表示，租赁住房品牌冠寓作为主航道业务，自开业以来，在每个门店都设置了智能门锁、智能水电表设备等配套产品系统，引入龙湖智慧服务自主研发的RBA智能联动安全报警系统，并配备专业的运营官团队为租户提供日常的贴心管家服务，提升规模化、标准化、体系化的运营管理能力，满足多样化租房需求。

    而从冠寓整体品牌表现来看，2021年上半年，龙湖租赁住房品牌“冠寓”，布局达30余个高量级城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，期末出租率达94.1%，更大范围内满足了城市新青年对品质租房的需求。

    “随着租赁市场的恢复，叠加政府监管日趋完善的背景下，高风险长租企业进一步出清，品牌公寓会获得更加稳定的市场竞争环境。”黄卉向《证券日报》记者表示，其中，头部房企的长租公寓业务发展良好，企业开始聚焦单项目盈利，长租公寓的出租率提升，市场也将迎来专业化、规范化发展的阶段。

（编辑 孙倩）