多城第三批集中土拍“低温”运行 底价成交或成常态

    本报记者 杜雨萌

    多个重点城市的第三批集中土拍，可以用“低温”运行来形容。如，在日前南京15宗地块临时终止出让后，11月25日，其第三批集中出让的46宗地块中，35宗地块全部底价成交，1宗流拍。

    同日，深圳今年最后一轮土地集中出让落下帷幕。《证券日报》记者了解到，此次深圳11宗居住用地均成功挂牌出让，总土地面积约38.07公顷，其中4宗用地现场竞价后转入摇号环节确定竞得人，成交地价总额约368.37亿元。至此，今年以来深圳通过三轮集中土拍共计完成38宗居住用地的挂牌出让，总用地面积约155.10公顷。

    据深圳市规划和自然资源局相关负责人介绍，今年以来，深圳通过多限、多竞、摇号的方式挂牌出让，继续将用地最高溢价率控制在15%以内，其全年三批次居住用地综合溢价率仅为11%。

    不只是南京和深圳，稍早前，包括无锡、北京、苏州等地亦陆续完成第三批集中土拍。而从结果上看，热度下降已成为业内共识。如在无锡出让的20宗地块中，虽全部挂牌成交，但仅有3宗地块为溢价成交，且最高溢价率2.76%。苏州出让的8宗地块中，仅2宗溢价成交。

    “整体上看，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，在多个城市的第三批集中土拍中，出现了更加明显的降温表现。”中指研究院南京分院分析师杨帆在接受《证券日报》记者采访时表示，可以看到，当期企业拿地愈发谨慎，尤其是一些触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。预计后续全国土地市场整体仍“低温”运行，底价成交或成为普遍现象。

    记者注意到，为应对土地市场的降温，尽管多个重点城市仍延续第二批集中土拍规则，但部分城市、部分地块的竞拍规则已有所优化或适度放松。

    如无锡、南京、苏州、福州等城市下调保证金比例。具体来看，南京和无锡第三批主城区部分地块保证金比例由30%下调至20%；福州第三批地块保证金比例全部设定为20%。此外，南京第三批供地取消部分地块“不得联合竞买”限制，福州允许未竞得房企参与符合保证金条件的其他宗地的竞买，进一步降低房企参拍资金门槛和资金占用成本。再比如，广州南沙和黄浦区取消“限房价”试点。深圳将“全年期自持的租赁住房”的配建要求调整为“可售公共住房”等。

    中指研究院分析称，自9月底以来，中央连续释放维稳信号，指导金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。近期，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为正逐步得到矫正，银行按揭贷款边际改善，房企融资环境修复预期加强，但销售端及资金端的恢复仍需时间。总体上看，四季度房地产市场的调整和短期流动资金压力犹存，因此，对于房企而言，其工作重点仍是加快销售回款，以保障现金流安全。

    在克而瑞研究中心市场研究总监马千里看来，结合近期政策环境来看，尤其是在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土拍“降温”在一定时间内还将延续。考虑到杭州、广州、南京、苏州等多个城市的第三批集中土拍竞拍门槛已适度“放松”，预计高流拍现象也将有所改善。

（编辑 白宝玉）