限地价限售价并举 深圳加强“房地联动”控房价

    本报记者 矫月 见习记者 李昱丞

    8月29日，此前一度中止的深圳第二批集中供地“返场”。根据深圳市规划和自然资源局公告，此次供地涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷，地块将于9月28日集中出让。

    与此前方案相比，新的方案在调整竞买人资质条件和准入要求、调整土地竞价方式、下调住房销售限价、落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等方面做了优化。

    以调整土地竞价方式为例，在保持挂牌起始价不变的基础上，深圳第二批集中供地的地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

    这一方法也被称为“三限双竞+摇号”：限地价、限自持、限售价、竞地价、竞自持、摇号。如果在拍地过程中，地价和全年自持租赁住房面积达到规定上限，那么对于进入摇号环节的房企而言，拿地将成为一个随机抽取一位幸运儿的概率游戏。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《证券日报》记者：“南山和龙华都是深圳房价比较高的热点片区，政府愿意牺牲地价，将优质地块拿出来做全自持的租赁住房，彰显了深圳调整住房供应结构，增加租赁住房供应的改革决心。”

    数据显示，深圳土地溢价率自从2013年达到顶峰之后虽有所回落，但仍比较高。2018-2020年，深圳住宅用地土地溢价率分别为26.07%、34.9%和26.58%。

    除了深圳以外，近期还有杭州等城市下调了地块溢价率上限。对于房企而言，“限地价+摇号拍地”的模式虽然降低了在拿地上的主观能动性，但对于其改善盈利能力或许是一个好消息。

    事实上，在严格的房价调控之下，过去几年房企高溢价拿地的恶果开始显现。以毛利率指标为例，据《证券日报》记者统计，截至8月30日，按照证监会行业分类，已经公布中报的92家A股房地产业企业中，有57家房企中期毛利率较上年同期下滑，占比高达超过六成，行业毛利率下行趋势确定。

    行业龙头也未能幸免。中报显示，上半年，万科、碧桂园、保利地产、中国海外发展的毛利率分别较上年同期下降了8.87、4.57、3.24、2.05个百分点。8月30日，在万科2021年上半年业绩发布会上，万科总裁祝九胜直言不讳：“近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。”

    诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《证券日报》记者表示：“深圳通过下调地块溢价率有效控制地价，降低房企拿地成本，将在一定程度上减轻房企拿地压力，增加拿地热情。另一方面，房企有相对充足的资金用于提高产品质量、拓展宣传和销售渠道等方面上，或将助推房企的盈利能力增强。”

    值得注意的是，在下调土地溢价上限的同时，深圳市还加强了“房地联动”，同步下调了住房销售限价。具体而言，深圳市第二次集中供地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

    李宇嘉认为，在新房全面限价，价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段，楼市更加强调公共属性，而不是市场化。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类规定进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。

    今年以来，深圳房价走势较为温和。根据国家统计局数据，截至7月份，深圳新建商品住宅价格指数较2020年增长4.0%，二手住宅价格指数较2020年增长8.3%，无论是新房涨幅还是二手房涨幅均低于北京、上海、广州这三大一线城市。在7月份，深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%，自5月份以来第三个月环比下降。

（编辑 上官梦露）