多家上市物业公司2020年业绩预喜 收购案频频凸显行业马太效应

    本报记者 李春莲 见习记者 李昱丞

    1月份以来，多家物业管理行业上市公司业绩预喜。《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计发现，截至3月2日，港交所“物业服务及管理”分类下的45家上市物业公司中，有23家企业发布了盈利预告，其中，预喜企业达22家。

    在A股3家物业管理行业上市公司中，招商积余率先发布业绩预告，预计2020年归属于上市公司股东的净利润为4.2亿元-4.5亿元，同比增长46.74%-57.22%。

    对此，友邻出行创始人、物业和社区经济分析师黄昇在接受《证券日报》记者采访时表示：“上市物业企业2020年业绩取得较快的增长背后，一是得益于2020年疫情防控常态化下对于物业管理需求的正面影响，二是整个物业行业具有抗周期、稳定性强的盈利模式。”

    在管面积扩张

    多家物业管理上市公司2020年业绩预喜

    2月26日，碧桂园服务发布正面盈利预告，预计2020年公司未经审核综合收入、税前利润、期内净利润及股东应占利润将较2019年同期增长超过50%。公开资料显示，2019年度，碧桂园服务营收约96.45亿元，归母净利润约16.71亿元。

    对于经营成绩的高增长，碧桂园服务表示，主要由于集团物业管理在管面积的增加与小区增值服务及城市服务业务收入的综合上升。

    不仅仅是碧桂园服务，恒大物业、华润万象生活、雅生活服务等规模较大的上市物业公司也发布了正面盈利预告，分别预计2020年归母净利润同比增速为：约180%、约120%-130%、不低于40%。除此以外，时代邻里、融创服务、荣万家、银城生活服务预计2020年归母净利润较2019年同期增长超过100%。

    Wind资讯数据显示，截至3月2日，共有22家港股上市物业公司2020年业绩预喜，并且预计去年归母净利润同比增速全部超40%。

    对于业绩的快速增长，在管面积的增长是各家上市物业公司普遍提及的因素。恒大物业声称，增长主要是由于2020年集团物业在管服务面积、非业主增值服务和小区增值服务实现大幅增长；雅生活服务表示，增长主要是由于集团管理面积的大幅增加及运营效益的提升，带来收入及利润的大幅提升；融创服务称，增长主要系2020年在管建筑面积大幅增加及社区增值服务的发展带来收入的大幅增加。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示：“由于物业企业本身属于轻资产运作的模式，所以实际上相对成本不高。而去年疫情下物业公司在管理方面优势较大，也形成了很多经营机会。此外，大房企背后的支持也使得物业企业有能力去收购项目，有助于提高经营能力。”

    多家物业公司发布收购案

    行业洗牌或加速

    从各家上市物业公司的业绩增长路径中可以发现，规模扩张目前仍是头部物业公司发展的首要驱动力。事实上，近期有多家上市物业公司发布收并购预案，未来行业集中度提升依然是大趋势。

    2月25日，碧桂园服务和蓝光嘉宝服务宣布，双方在2月23日签订谅解备忘录，碧桂园服务全资附属公司拟收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份，价格为每股H股人民币42.11元，交易总对价暂为48.47亿元。在交易完成前，蓝光嘉宝服务为蓝光发展下属控股子公司，2019年10月在港交所上市。数据显示，截至2020年12月30日，蓝光嘉宝服务的管理服务合约面积达2.1亿平方米，在管面积约1.3亿平方米。

    1月18日，合景悠活宣布订立收购协议，拟以13.16亿元收购雪松智联80%股权。截至2020年12月31日，雪松智联在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个。在收购完成后，合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。

    2020年12月14日，时代邻里宣布以人民币2.97亿元收购成都合达联行科技有限公司，后者是一家在2007年于中国成立总部位于成都的物业管理服务公司，截至2020年8月31日，其旗下项目公司的物业管理服务涵盖合约面积约2670万平方米及在管面积约1852万平方米，多达185个合约管理服务项目及155个在管服务项目。

    根据亿翰智库统计，2020年上市物业公司有效收购事件共76起，是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍，共花费金额107亿元。对于行业内层出不穷的收购案，黄昇对《证券日报》记者表示：“在未来，物业公司间的收并购只会越来越明显，因为目前整个行业偏向于唯规模论，只有物业服务面积越大，上市物业公司的市值才会越高。”

    严跃进告诉《证券日报》记者：“物业行业收购的趋势将会持续，也成为当前各类投资者关注的重点。这容易引起行业的马太效应，后续竞争格局会继续演变，‘大吃小’、‘大吃大’等模式也会出现，毕竟各个物业企业经营路线其实还不是很稳定。”

    严跃进认为，当前物业行业的资源整合存在很多特殊性，整合体现了行业竞争激烈的状态。对于部分物业企业来说，在盈利模式不清晰的情况下，经营方面存在压力，而通过股权收购等合作，能够实现企业之间优势互补。

    值得注意的是，在业绩和收并购预期的双重支撑下，今年以来规模物业企业的股价整体涨势喜人。Wind资讯数据显示，截至3月3日，共有16只港股物业股年内涨幅超过同期恒生指数涨幅，其中恒大物业、合景悠活、华润万象生活等7只港股物业股年内涨幅超过30%。

（编辑 李波 孙倩）