5月份70个大中城市房价涨幅平稳 专家预计下半年楼市运行将继续回归理性

    从2月57城、3月65城到4月67城，今年以来，70个大中城市新房价格延续环比上涨态势。而国家统计局6月18日公布的数据显示，5月仍为67城新房价格环比上涨。一线城市方面，北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。

    据国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读，5月一二三线城市商品住宅销售价格涨幅总体稳定。从环比看，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅均与上月相同或回落；三线城市新建商品住宅涨幅略升，二手住宅涨幅与上月相同。从同比看，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅均与上月相同或回落。

    楼市“小阳春”退热 二手房价格涨幅全面放缓

    “4月楼市一度再现‘小阳春’行情，主要源于调控政策微调、刚需和改善型需求释放下前期回调充分的一二线热点城市成交量反弹。”中国民生银行研究院宏观分析师袁雅珵对《金融时报》记者说，随着近期调控政策再度收紧，且前期需求透支较多的三四线城市棚改货币化安置支撑退潮，5月大部分城市成交量已上行乏力，“小阳春”行情未能在5月延续。

    据统计，1至5月商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1至4月扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%。

    中原地产首席分析师张大伟表示，相比新建商品住宅是网签数据，受政策影响最大，二手住宅数据更体现市场真实情况。从去年10月开始，已连续8个月有超过10个城市二手房价环比下跌。5月则有55城二手房价格环比上涨，与上月持平。其中，涨幅在1%以上的有12个城市，比上月13城有所减少。

    具体看5月二手房价格环比数据，4个一线城市，北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下降0.3%；31个二线城市上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点；35个三线城市上涨0.6%，涨幅与上月相同。

    而从新房价格同比数据看，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，过去13个月同比增幅是持续扩大的，目前反而出现了小幅收窄。这也从侧面说明，后续随着调控政策继续，部分城市房价同比增幅扩大态势或有所改变。

    张大伟分析称，5月楼市出现下调主要因为持续收紧的调控政策密集发布，影响购房者入市积极性以及部分区域房价上行，高性价比房源减少。

    “5月全国市场继续分化，特别是部分城市政策再次收紧。价格变化后，市场有所观望，成交量上涨乏力。虽然大部分城市依然高位运行，但环比三四月成交量有所调整。”张大伟说。

    房地产投资扩张动力已显不足 开发投资料将小幅下行

    值得注意的是，从关键指标看，房地产投资扩张动力已显不足。袁雅珵表示，这包括5月商品房销售降幅再度扩大，房企资金来源增速明显回落，土地成交面积连续大幅下滑，开工和施工节奏放缓。

    比如，1至5月商品房销售额同比增长6.1%，增速较1至4月回落2个百分点；1至5月房地产开发企业到位资金同比增速比1至4月回落1.3个百分点，为7.6%；1至5月房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，降幅比1至4月收窄0.6个百分点；1至5月房屋新开工面积同比增速回落2.6个百分点。

    “6月为冲刺半年度业绩，房企将加大供应力度，成交量可能有所增长，但涨幅有限。下半年销售低迷将通过‘销售—回款—拿地—新开工’的链条传导至投资，房地产开发投资料将小幅下行。”袁雅珵说。

    不过，兴业银行首席经济学家鲁政委认为，房地产投资下行拐点或仍未到来。具体来说，房地产投资高度依赖期房销售的高周转模式转变，使销售对投资的领先意义失效，同时新开工与房地产投资同步性增强，本年土地购置面积下滑的拖累效应滞后。尽管5月投资、销售、新开工均下行，但施工面积正上行对房地产投资形成支撑。

    坚持长效调控机制 楼市或进入新一轮调整期

    针对5月楼市总体情况，刘建伟说，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。

    5月楼市虽未延续“小阳春”行情，但严跃进表示，尽管近期部分城市房价出现下跌，总体上仍呈现“涨易跌难、涨多跌少、涨长跌短、涨快跌慢”的特征。而随着政策收紧，不排除后续上涨城市数量会有所减少。

    实际上，从次数上看，据张大伟统计，5月单月，各地包括部委发布的房地产调控措施高达41次。“虽然少于4月的60次，但连续两个月，房地产调控都处于政策密集发布潮中。”再往前看，3月15次、2月21次、1月68次，合计今年前5个月，房地产调控政策发布高达205次，与2018年同期的159次相比，上涨接近30%。

    再从部门看，近期，国家发改委、住建部、人民银行、银保监会均就坚持“房住不炒”定位发声。比如，住建部连续两个月针对多城市房价上涨提示预警，其中5月18日，佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。6月13日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛开幕致辞中强调，必须正视一些地方房地产金融化问题，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

    针对一线城市房价，平安证券首席经济学家张明近日撰文指出，一线城市房地产调控思路可用“三位一体”来形容，即通过加大多种非商品房的住房供给，分化原本打算购买商品房的潜在需求；通过以房产税为代表的政策组合，将闲置的二手房逐渐逼入市场；在分化需求和逼出供给措施生效前，核心的限购限贷指标不会出现根本性松动。

    “一方面，这意味着一线城市房价重现过去15年内持续大幅上升现象的概率显著下降；另一方面，即使一线城市房价未来不会出现明显下跌，但房地产市场的流动性可能显著下降。”张明称。

    在张大伟看来，这一轮楼市“小阳春”在政策影响下快速退烧。6至8月，房地产市场可能会进入新一轮调整期。

    袁雅珵预计，后续房地产调控将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”进行，热点城市、热点区域将继续实施严格的调控政策。下半年楼市运行将继续回归理性。