中信建投证券投资银行部总监方春晖
各位在场的嘉宾，大家下午好！我是中信建投的方春晖，今天有幸作为金融机构代表参加长租公寓的峰会，这个其实让我想起三年前参加住建部的长租公寓研讨会。严格意义上来说，当时那个会议已经算是长租公寓的峰会，但是它是在50平米非常小的会议室举行，当时还只有大概七八家市场创业型的长租公寓企业来参加，今天已经发展到这么大的规模，有这么多的长租公寓企业参加峰会。
我今天讲的主题是资产证券化与长租公寓，三年前我也是讲的这个主题，很有意思发生了一件事情，长租公寓的老总在听完我的演讲之后，其它的长租公寓企业说好好，其实离现实有点远。那位老总站起来说，长租公寓企业跟资产证券化相距甚远，真正等到螃蟹来的时候，这位老总恰恰成为了第一批吃螃蟹的人之一，他们公司去年发行了长租公寓的REITs。
到这里我想表明一下作为金融企业的鲜明观点，长租公寓的资产证券化其实不是过度而是远远不够。目前市场上已经发行的长租公寓证券化的产品，总额88亿，美国上市公司REITs的规模，最小的一支68亿美元，是我们整个市场发行ABS的8倍以上。中国长租公寓的资产证券化有很大的发展空间。为什么说远远不够？基础资产类型还比较少，在美国来说类型会更加丰富，包括参与的企业还不是特别多。
资产证券化是否助推房租价格上涨？恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，不管是魔方还是星派在发行新产品的时候资产证券化只有5%左右，之前依靠股权融资和私募融资的企业来说，这个利率对他们来说非常低，有一些公寓企业因为引进一些股权资金造成了管理层管理权的丧失，是有这样的例子。资产证券化助力房源的上涨，主要是体现在REITs层面，帮助我们做增量。
任何一项投资实际上都有一个比较均衡的投资回报率，国内以北京来说，投资回报率通常租售率维持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的线波动，14年、15年房价比较稳定，房租增长导致租售比上升，而15年、16年之后随着房价的快速上涨，分母变大，分子一直跟不上分母的变化，造成租售比明显下降，其实到目前为止，统计到2018年6月，租售比还处于低位。我在这里做一个大胆的预测，如果不加以人为干扰的话，按照市场规律来说应该继续往上走到达均线甚至超过均线的状态。
资产证券化跟长租公寓有那些契合点？长租公寓符合资产证券化最基本的要求。长租公寓的现金流属于资产证券化比较喜欢的类型，持续稳定，尤其一二线的房租市场实际上不缺租户，只要有好房源不缺租客，资金流入非常稳定。第二，小额分散。从统计学角度来说，可以用统计规律做测算，通过大数法则控制我们的风险。
资产证券化对长租公寓也有非常好的促进作用，首先它能够帮助我们打造一个投资的闭环。在座公寓的各位老总都是了解的，我们前期在房产的购买和装修的改造这块投入非常大，这样会造成大量的沉淀资产，这个沉淀资产我们恰恰可以通过资产证券化去帮助它盘活，使我们的公寓企业形成从投入、产出到再投入的闭环。
第二，解决融资难、融资贵的问题。很大一个作用，长租公寓现金流是稳定的，在我们做证券化的专业角度来说，不管磨方还是星派，靠自己去发行产品，连评级都没有，很难发行。有了基础的资产，很多产品发到3A评级。
资产证券化类型，何总介绍过了，对于轻资产的公司会有资金收入的应收帐款，像魔方的案例。第二类类似于自如以及蛋壳马上发行的产品，这类产品现金流在法律角度来说会更特定化，资产证券化审批角度更受欢迎。第三类，重资产的模式，用的比较多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到复杂的过户、交易，在操作层面上是比较简单的，节省税负。REITs也在做，特点是融资规模非常大，融资效率非常高。我们前期发行的REITs，很多REITs可以达到估值100%发行，这在其它融资方式上面很难达到这种效率。
资产证券化也存在局限。针对这些局限也提出我们的建议，首先是无法解决开发建设阶段的问题，对于长租公寓企业来说，真正需要解决大量资金是前期的建设阶段，这点怎么办？建议后期金融机构包括我们自己也在策划和一些企业去成立PreREITs或者PreABS产品，解决建设过程中的资金需求。第二，呼吁即将推出公募REITs，能够允许有一部分资金去投资到前期开发建设阶段。还有一个局限性体现在低回报率，刚才任总质疑这么低的回报率到底能不能赚钱，会不会亏，这是摆在我们面前很难回避的问题。资产证券化也一样，这么低的回报率，到底能不能发公募的REITs，其实打了问号。
从这点来讲，我们也提出几个建议。
第一，呼吁政府出让土地的时候能够降低土地出让成本。最近一两年之内已经做了一些努力，但是我们觉得不够，而且我们很担心一点，目前可能是一个运动式的措施，而不是一个长效的机制，我们希望呼吁能够成立一个长效机制。
第二，我们支持公寓企业规模化运营。最近市场有一些声音说部分企业规模扩大，其实跟国外的公司比，我们这些公司其实远远达不到所谓垄断或者所谓规模过大。
第三，发展多层次资本市场。我们对中小企业的傲慢与偏见，很多种小企业很难参与到资产证券化的产品里面，只有大型企业类似招商、远洋更受到市场的欢迎。根据现在大数据、区块链的技术，改变现有的评级机制，这是目前市场条件下可以逐步实现的路径，这样能够为我们的中小企业提供更为公平的融资环境。
中信建投是行业内的龙头券商，从本质上来说资产证券化产品国内的投资人来看还是一个类债的产品，而我们公司在债券这类产品里面的承销能力是非常强的，对我们发行产品的时候降低成本是非常有益的。连续五年在整个投行里面一直处于前三名，应该说实力非常强。
我的介绍就到这里，谢谢大家！
