贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家 杨现领
大家下午好！最近租赁的压力比较大，原来的题目是长租公寓，昨天晚上临时改了一下，围绕租赁市场化跟大家做一个分享。租赁市场化包含几个比较明确的方面，土地的市场化，今天我们整个租赁的土地来源还是比较单一的，未来土地市场只有能够实现多元化才能够形成租赁有效的供应。这个过程其实是今天需要面临的第一个问题，一定程度上未来只有实现土地要素的市场化，才能实现租赁的市场化。
今天我们从数据上看到很多问题，比如哪怕是被认为解决租赁市场比较好的国家，以德国来看，德国柏林核心区租金涨幅也是比较显著的，无论是柏林、伦敦、香港、新加坡、纽约、洛杉矶，今天国际大都市的租金都以相对较快的速度在上涨。比如伦敦前段时间发现一个大的问题，今天伦敦的年轻人压力非常大，一个是租金涨得太快，第二房价太贵，买不起房子，租金太贵租不起房子，这个现象在国际大都市都已经非常普遍。以伦敦为例，房价收入比越来越高，年轻人买房压力和租房压力都很大，越来越多年轻人被迫在高房价下进入租赁市场，当租赁供应跟不上的时候，结果就是租金持续上涨，租金收入比上涨。租金的本质是一个供求关系，我们今天建立一个跟收入相关联的需求供给的匹配机制，当收入增加的时候和房价之间通常会导致对租赁需求的上升。租赁需求上升的情况下，能不能建立有弹性的供给市场？这是今天非常重要的问题。
东京可比的三个地段，房价差不多相同的情况下，东京绝对的租金水平也是远远高于北京，通常在2—3倍。北京的租金过去十几年也有明显的上涨，我们需要思考的问题到底为什么这些不同国家的租赁市场特别是国际大都市的租赁市场最近这几年尤其是最近十年出现比较显著的上涨。租金的上涨在全球的主要城市是一个相对来说比较普遍的现象，它背后反映的是2008年全球面临的货币量化宽松带来的房价上涨，经济增速不达预期的情况下，大部分人的支付压力越来越大，特别是年轻人，买不起房被迫进入租赁市场，租赁需求增加，同时因为土地供应的限制，土地供应的刚性，租赁开发供应相对少的情况下，同步出现了这些国家主要城市租金的上涨。
怎么样解决租赁的问题？五个方向。土地市场化。我们今天租赁市场最大的压力在于地价已经非常高了，美国、英国、德国、日本房屋租赁的发展历史有一个简单的规律，这些国家在其城镇化的发展阶段和二战之后20年，都经历了比较持续的企业大规模住房开发，其中至少有20%—30%是租赁市场开发。一个国家在经济快速增长期，在整个人口城镇化发展期伴随租赁的开发期，背后的原因是人口大规模向城镇流入，年轻人产生住房需求，这样的情况下要么政府来供应土地，要么私人业主提供租赁住宅，伴随租赁住宅的供应过程，租购并举或者购租并举大致的格局。城市65%的人买房子住自己的房子，35%的人租房子，背后的逻辑就在于这些国家经历了相当长且持续的大规模租赁住房的派发过程。但是今天我国租赁开发面临最大的问题，存在巨大租赁开发的短板，尤其在一线核心城市。1998年全面启动房改，构建了一个非常完整的购房制度，土地招拍挂制度，为了土地的买卖、商品房开发、开发商的贷款、一级开发商的土地贷款，整个金融体系是围绕购来进行的，以土地金融、购买为主体的房地产新房市场，我们的租赁市场是完全没有任何政策设计，到今天为止。关于租赁的长效机制连短效机制都没有，98年到现在20年，中国房地产市场大规模发展的20年是租赁严重缺位的20年，也是租赁开发显著不足的20年。在这种情况下，租金的长期上涨压力，特别在一线，个别的区域、特殊的户型上涨几乎是很难避免的趋势。
当我们在缺乏租赁供给的情况下，如果再采取行政的干预措施，特别是租金的干预措施，那么对租赁供给的伤害将更大。我们非常担心这种情况的发生，我们可以看，在长期以来德国和日本都经历了战后住房短缺也都经历了长时间的住房开发，结果不太一样。日本非常强调市场化，日本无论商品房的购买还是租赁的住房开发，几乎主要依赖市场，特别是八九十年代又启动了全面的金融市场化，导致房价泡沫，德国非常有意思，大家千万不要认为德国是政府管制很严的市场，很多人对德国有很大的误解。第一个误解，觉得德国的房价不涨，觉得德国的租金也不涨，德国人民居住很好，那都是历史。今天的情况不太一样，因为长期以来我们看历史上这个问题解决比较好，德国50%的人租房子，50%的人买房子，为什么租赁市场发展这么好？租赁供应的主体非常多元化，开发和供应的市场化，开发主体一定多元。有机构供应，我自己买地开发和持有，占比12%。全球最大的租赁运营机构也在德国大概一千多亿人民币市值，持有九万套租赁住宅。
德国在供应端的市场非常高，真正的政府直接开发供应的比例几乎没有，有两类类政府机构是住房合作社、公共住房协会5.2%，市属住房公司6%，这两类加在一起11%。政府通过市场化的方式、税收补贴、资金补贴的方式来推动机构的开发，所有的房源都由专业化的机构来打理，无论是谁开发的，房源是谁的，最终租客的运营管理服务全部由市场和机构来提供。德国的租赁市场成功完全得益于市场化，而不是政府。
在日本大规模的住房发展开发阶段有一个非常漫长的租赁开发历史，各种机构开发房子，开发的主体是私人业主，政府长期提供低息贷款，把钱贷给小业主，把房子出租出来供应管理。全球最大的轻资产托管机构都在日本，一百万套叫大通建通，背后的机制我是小业主，我跟金融机构贷钱开发出来，委托给专业的运营机构出租，租期30—35年，开发端和运营端高度市场化。政府的比例实际上很低，加在一起6%。
在开发端、租赁运营端全球没有一个国家是政府主导的，我们到底怎么规范发展租赁市场？如果还有一个市场化，定价市场化，今天仅仅提了租金，真正意义上的定价市场化一般包含四方面：第一，租金市场化；第二，租约市场化，凡是对租约限制的一定不会取得好的下场，租约要有机构的管理方或者房源方和客源方协商，在日本续约原来的租客有决定的优先权，不交租金三个月之后还不能把你赶出去。第三，支付方式市场化，今天的支付方式押一付三这是很大的痛点，才有租房分期金融解决这个问题；还有关于政策，政策的市场化是最重要的，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场，希望用国有企业，用我们可控的方式供应土地，很可能造成租赁供给的灾难。政策市场化在供给端实现激活市场，在需求端给消费者更多需求，货币化补贴的方式比如租房券、税收支持等等。
谢谢大家！
