募资总额25.8亿港元 金辉控股香港挂牌上市

    本报记者 刘会玲 本报见习记者 许伟

    10月29日上午9点30分，随着一声浑厚的铜锣声响，金辉控股（集团）有限公司（下称“金辉控股”，股票代码9993.HK）正式在香港交易所挂牌上市，开启新的发展篇章。此次金辉控股IPO募资总额25.8亿港元，成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业，也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。

    公开资料显示，金辉控股IPO全球基础发行规模6亿股，发售结构为90%国际发售，10%香港公开发售，发行最终定价为4.3港元/股，接近最高定价4.5港元/股，募资25.8亿港元。农银国际、中信证券、海通国际担任保荐人。金辉控股也成为近年来少有的，在港股IPO中以高位区间定价的内地房企。

    金辉控股公开发售中，香港公开发售的认购资金达4.68亿港元，相对于公开发售部分（总募资的10%）2.58亿港元，获得1.72倍超额认购。此次，金辉控股IPO还有9000万股超额配售权，如果行使超额配售权，金辉控股此次融资规模将达到29.67亿港元。

    夯实行业领先地位

    招股书及公开资料显示，金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先的全国性大型综合物业开发企业，专注于为首次购房者和首次改善型购房者提供优质、多样化的住宅物业。

    目前，其拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品；针对首改客户的“云著系”产品；面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅；以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”“云著系”产品占据金辉权益建筑面积比例约57.8%。

    首次购房者和首次改善型购房者需求市场，因为具备较强的“刚性需求”特征，受市场波动影响较小，同时，该市场在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。前瞻性的产品规划和布局，有力支撑了公司的可持续增长。

    招股书显示，2017年-2019年，金辉控股的年收入分别为118亿元、160亿元、260亿元，复合年增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%，这一增速远远超过不少头部房企。据金辉集团此前发布的2020年半年报，2020年上半年金辉控股实现营业收入110亿元。

    在土地获取方面，金辉控股专注于在需求稳定、且受调控政策影响较小的二线城市和核心三线城市获取土地储备，以相对较低的成本，积累了大量优质土地储备。截至今年7月31日，公司总土地储备为2908万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。

    目前，金辉控股已进入全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目，公司已进驻城市包括西安、重庆、福州、杭州、成都等重点城市。

    有质量的稳健增长

    招股书显示，2017年至2019年，金辉控股的毛利分别为38亿元、48亿元、57亿元，复合年增长率为22.2%。在毛利率上，2020年1月至4月，金辉控股的毛利率为26.6%，较2019全年的21.8%大幅提升。

    另外，截至2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率降低至46.6%，负债水平优于行业大多数公司。

    因为稳健的业绩及财务表现，在IPO之前，金辉就持续获得评级机构的肯定并上调评级。

    10月14日，评级机构惠誉国际确认金辉“B”公司评级，评级展望从“稳定”调升至“正面”。这是3个多月来，金辉再一次获得权威评级机构上调评级。今年7月7日，联合国际将金辉的国际长期发行人评级从“BB-”上调至“BB”，展望“稳定”。此外，金辉还获得标普授予的长期主体信用评级“B”，评级展望“正面”。

    针对金辉评级上调，惠誉表示，此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行的非控制性权益（约20%）、杠杆率持续优化和债务结构的改善等；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。在预期的IPO之后，公司透明度及公司治理能力将得到提升。

    实际上，金辉控股一直拥有广泛的融资渠道，并且能在债券市场持续低成本融资。

    据了解，金辉控股与四大国有银行均保持长期良好的关系，且均为四大行总行的直营客户。截至2020年4月30日，金辉控股获得的银行及其他金融机构授信额度高达1094亿元。2017-2019年，金辉控股所有银行贷款和其他借款等的加权平均有效利率值，均保持在7.5%左右。

    近三年来金辉控股在境内外多次发行公司债券、资产抵押证券等。今年6月17日，金辉控股成功发行一笔期限四年的6.5亿元的公司债，票面利率簿记建档区间为6.95%，利率较2019年所发行同类债权明显降低。同期发行的另一笔3.25年长期美元债，最新收益率已降至8%以下。

    金辉控股表示，此次成功登陆资本市场，将进一步拓展优质融资渠道、改善债务结构，跨入新的加速发展阶段。

（编辑 田冬）